英伦创业·税务篇
人在中国收英国房租，不办这张表就被先扣税
一年里在国外住满六个月以上，英国税务局就把你归为非居民房东，哪怕你在税务上仍算英国居民也一样。默认状态是中介或租客按 20% 基本税率先从租金里扣税再给你，想拿全额得主动交 NRL1 申请，而且税没交清税务局不批。批下来通常回溯到收到申请那个季度的第一天。还有两个操作坑连起来最伤：非居民房东不能用税务局的在线服务，而纸质申报的截止是 10 月 31 日，比在线的 1 月 31 日早三个月。个人免税额这一栏本文给出答案：税务局按国籍与居住国列了名单，中国不在上面，已入籍英国的按英国公民那条照样有。
房子在英国出租、人却常年在国内的，英国税务局有一套专门的规矩，而默认状态对你不利。
你不办手续，钱会在你拿到之前先被扣掉一截。 但要说清楚一件事。这笔预扣的税不是白扣的。官方明写，你可以在自评税申报里把它抵掉自己的税单，多扣的还能退。所以真正的代价是三样。一是现金流被压住，钱要等到结算才回来。二是你被迫要做自评税，还得保管那张证明。三是扣的数和你真正该交的数很可能对不上：官方说得很直，预扣的税「不太可能等于」房东的应纳税额。退和补两个方向都会发生。
这篇讲清六件事：
- 你算不算「非居民房东」：判据可能和你想的不一样。
- 不办会怎样：中介或租客替你先扣税。
- 怎么拿全额：一张表，外加一个容易忽略的门槛。
- 报税的两个坑：连起来看才见分量。
- 个人免税额：中国护照那一栏，官方其实有答案。
- 以后卖房：还有一条只有 60 天的线。
判据是你人住在哪，不是你的税务身份
法定判据是「你惯常住在哪」（usual place of abode），不是你在国外待够了几个月。 官方对个人的表述是：离开英国六个月或以上，HMRC 通常视为你的惯常居所在英国境外。注意是「通常视为」不是「构成」。HMRC 的内部手册写得更直白：只是临时住在国外（比如六个月或更短）的，不算惯常居所在境外；反过来，你可以在税务上是英国居民，同时惯常居所在境外。
所以别把六个月当成一条安全线：住不满六个月、但日常就住在国外的人，照样在这套规则的射程里。
GOV.UK 那一节写得很清楚，而且特意加了半句：哪怕你在税务上仍然算英国居民，也一样。
这个身份看的是你人住在哪，不是看你的税务居民身份，也不是看国籍。
所以三件事要分开：你住在哪（决定算不算非居民房东）· 你的税务居民身份（另一回事）· 你的国籍（下面讲免税额时才用得上）。
不办会怎样：默认被先扣
中介或租客会按基本税率从租金里扣税，再把剩下的给你。
官方写明的默认流程是两步：
- 你的租赁中介或租客按基本税率从租金里扣税，扣之前先减去他们替你垫付的开销。官方算例里用的基本税率是 20%；
- 给你一张证明，写清扣了多少。
证明什么时候到手，官方是有日子的：7 月 5 日之前。 这里有个错位要留意。这套计划的年度到 3 月 31 日为止，而自评税的税年到 4 月 5 日才结束。两头差五天，别一看日期对不上就以为证明开错了。
那张证明要留好。 它的用处是：报自评税时，可以拿证明上的税抵掉你同一年度的税单，多扣的还能申请退。官方对这一步只加了一个前提，就是证明上那笔扣税你确实承担了。
至于中介或租客扣了税却没上缴，官方的处理写在另一处：税务局一般是向中介或租客追缴；如果他们能证明房东已经把这笔收入的税交了、或者本来就不用交，税务局通常只追利息和罚款。
| 比的是什么 | 中介或租客那一侧 | 你自评税那一侧 |
|---|---|---|
| 算的是哪笔钱 | 他们付出去的租金，减他们垫付的开销 | 你收到的租金，减你自己的开销 |
| 你自己掏的开销 | 不算进去 | 算 |
| 税率 | 一律按基本税率 | 按你的收入档，个人有可能落进更高一档 |
| 资本性支出 | 不能扣 | 可能有资本抵免 |
来源：GOV.UK · HMRC 房产收入手册 PIM4840 与 GOV.UK · 非居民房东计划指南（核实于 2026 年 8 月）
所以别把「被扣了 20%」当成事情已经了结。 它可能扣多了要退，也可能扣少了要补，两边都得靠你自己那份自评税结算。
还有一条很多人搞错：让租客把租金直接打进你的英国账户，不构成绕开。 官方在给租客看的那一节里写死了：钱打进非居民房东的英国银行或建房互助会账户，就算你已经直接付给了非居民房东。
年额那个口径也值得单记。官方给租客的免责线是一年 5,200 英镑，住不满一年按比例折减。这条线对每个房东各算一次，也对每个在租约上署名的租客各算一次。
怎么拿全额：一张表加一个门槛
填 NRL1 交给税务局申请，批了之后中介或租客就不再扣税。（表本身叫 NRL1；那份面向大众的指南页至今仍把线上那版写成 NRL1i，看到两个写法别以为是两张表。）
申请这一步确实卡六个月：表单第一页就问「你打算在英国境外待满六个月或以上吗」，答「否」就不让往下填。但表单的帮助文字里有一句很实用：这段时间不要求连续，一年里分几次回国的，是累加算的。
什么时候能交也有规矩：人还在英国、准备离境的，最早提前三个月，早于此税务局不受理；惯常居所已经在英国境外的，随时可以交。
现在可以线上办了：要先登录 HMRC 账号，没有账号可以当场创建。（想让税务代理替你办的，官方说别走线上这条。）登录这一关过不去的，就打印出来寄纸质。
- 先确认自己在射程里判据是惯常居所在英国境外，不是你的税务居民身份。
- 按身份挑表，各交各的个人用 NRL1、公司用 NRL2、信托用 NRL3。房子是夫妻或民事伴侣共有的，两个人要各自交一份，一个人批了不管另一个人那半份。
- 等税务局发通知通知会同时发给你和你的中介或租客，上面有一个批准编号。中介只认这份通知，你自己说「我批了」不算数。
- 换了中介或租客，要重新告诉税务局批准不会自动跟过去，新的那一方在收到税务局通知之前必须照扣。
来源：GOV.UK · 非居民房东计划指南（核实于 2026 年 8 月）
批准之后会发生两件事：税务局通知你的中介或租客不要再扣，而你自己在自评税申报里申报这笔收入。拿到批准不等于这笔租金在英国免税。 官方这一句写得很硬：批准只是让你先拿到全额，年底还是要靠自评税算清欠不欠税。
审批期间被扣的钱，也不一定就没了。 税务局的内部手册写明，批准一般回溯到收到申请的那个季度的第一天；官方自己举的例子是 9 月 20 日递交的申请，发给中介的授权通常从 7 月 1 日起生效。
We generally backdate our authorisation to the beginning of the quarter in which we receive the landlord’s application.
我们一般把授权回溯到收到房东申请的那个季度的第一天。
来源：GOV.UK · HMRC 房产收入手册 PIM4870（核实于 2026 年 8 月）
这套计划的季度是 6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日、3 月 31 日结束。所以先看清楚你的申请落在哪个季度里，再对着那个季度的账去问中介。
申请被拒或者批准被撤销的，官方给的上诉口子是收到通知起 90 天内书面上诉，谈不拢由一审税务法庭审理。
两个坑，连起来看才见分量
第一个坑：你不能用税务局的在线服务。
官方原话是非居民房东不能使用 HMRC 的在线服务（指的是 HMRC 自家那套；用商业软件在网上报是可以的）。它给出的替代办法有三条：
- 邮寄纸质申报；
- 使用商业软件；
- 找专业人士，例如会计师。
要填的是居住状况那一节（邮寄版是 SA109）和房产那一节（SA105）。
第二个坑：纸质申报的截止是 10 月 31 日。
官方写明错过截止会被罚款，而且邮寄申报的截止更早，是 10 月 31 日。
| 截止日 | |
|---|---|
| 在线申报（你多半用不了） | 1 月 31 日〔注〕 |
| 纸质邮寄 | 10 月 31 日 |
〔注〕本篇引的那一页只写了「邮寄的截止更早，是 10 月 31 日」，没有写在线那个日期；1 月 31 日是自评税的一般在线截止日，见《英国自雇怎么报税》。放在这里是为了让你看出差了多少，不是这一页上的原话。
选邮寄这条路的，10 月 31 日就是你的大限。
所以这一节的重点不是「你的截止日提前了」，是「你有三条路，选错路截止日提前三个月」。 走商业软件或找会计师的，申报截止仍然是 1 月 31 日。
还有一个日子文章必须单说：缴款。 申报和缴款是两件事：税款要在次年 1 月 31 日之前缴清，走纸质申报也一样，不会因为你 10 月 31 日交了表就提前。另外如果你要分期预缴（payments on account），还有一个 7 月 31 日。
第一次出租的人，最早的那个日子还要往前推到 10 月 5 日。 官方写明：以前没报过自评税、或者上一个税年不需要报的，要在 10 月 5 日之前告诉税务局你这一年需要申报。晚过这天再登记的，税务局会另给你一个截止日，一般是来信日期起三个月，但税款照旧要在 1 月 31 日之前缴清。
个人免税额：先看你走哪条通道
这一栏决定的是你从第几镑开始交税，所以对拿中国护照的人特别要紧。
GOV.UK 个人免税额那一节是简版。它列了三条硬的：你是英国公民、你是欧洲经济区国家的公民、该税年内你曾为英国政府工作过。后面再加一句：如果英国与你居住国之间的双重征税协定里包含这一项，你也可能有。
但完整名单不在那一页上，在税务局给 SA109 附表写的填表说明里。 那份说明把「凭协定拿免税额」的国家逐个列了出来，还另列了一组不看协定的通道。查完两组之后，中国这一栏是有答案的。
- 你是英国公民，住在哪个国家都算
- 你是欧洲经济区国家的公民
- 该税年内你为英国政府工作过
- 你住在马恩岛或海峡群岛
- 你曾在英国居住，现在为了自己或同住家人的健康住在国外
- 只有中国国籍、人又住在中国的，光凭这一条拿不到。税务局那份按协定给免税额的名单上没有中国大陆，也没有香港（台湾在名单上）
来源：GOV.UK · 自评税 SA109 附表填表说明（核实于 2026 年 8 月）
两个容易踩的坑，顺手说清。 一是那份说明后面附了一张国家代码表，中国那一行带一个小圆点。那个点只表示英国跟中国有税收协定，不表示能拿免税额，说明里自己解释了这个符号。二是中英协定全文二十九条里没有个人免税额这一条，第四条通道走不通。
协定管的是另一件事：别被两头各收一遍。 中英协定全文在官方的税收协定总目录里按国别 A 到 Z 排，住在别的国家的可以照样去查自己那一份。协定第六条写明，一方居民从位于另一方的不动产取得的所得，可以在不动产所在地征税，并且明确包含出租取得的所得。也就是说，英国的房子收的租金，英国这一头照收。第二十二条写的是中国居民在英国已缴的税可以在中国抵免，但抵免额不超过按中国税法算出来的那部分。另外官方单写了一句：双重征税协定不适用于出售英国住宅房产的资本利得。
还有一条很容易漏：非英国居民的个人免税额不是自动给的。 官方写明要在每个有英国收入的税年结束后，用 R43 表主动申请。
已经被扣了税、而租金收入低于个人免税额的，可以申请退税，同样走 R43。官方写的是两个条件同时满足：租金收入低于个人免税额 且 中介或租客已按基本税率扣过税。没有个人免税额资格的，不能申请退税。
以后卖房：另有一条 60 天的线
这一节只讲一层：申报义务。税怎么算不在本文射程里。
非英国居民出售英国的房产或土地，必须向英国税务局申报。成交日在 2021 年 10 月 27 日或之后的，期限是成交后 60 天内。官方特意写明三种情况照样要报：
- 没有税要交；
- 这笔买卖是亏的；
- 你本来就在做自评税申报。
逾期可能被收利息和罚款。申报走税务局的「英国房产资本利得税账户」，报完会给你一个以 x 开头的 14 位缴款编号。如果你本来就在做自评税，还要在卖房那一年的下一份申报表里填资本利得那一节。
本文没有涉及的
这几块本次都没有取证，所以一个字不写，免得你照着做出错。
- 能抵扣哪些费用、房贷利息怎么算：口径本次未取源。房东报税那一层见《英国自雇怎么报税：自己报，省下中介费》，未来的季度申报见《英国税务数字化（MTD）来了》。
- 卖房的资本利得税怎么算：上一节只写了申报义务和 60 天这条线，税额怎么算、能扣什么，本文未取源。
- 公司与信托：只知道公司用 NRL2、信托用 NRL3，规则不展开。
- 个人免税额的具体金额：在另一个页面，本次未取。本文只写「有没有资格」这一层。
收到自称税务局的信、拿不准真假的，先看《英国税务局（HMRC）来信别慌：真假怎么分、怎么办》。国内的房产和存款会不会被英国征税，是另一回事，见《人在英国，国内的房子和存款会被英国征税吗》。
注：本文只讲官方写明的规则与流程，不判断你个人该不该申请、能不能获批，也不构成税务建议。本站不提供、也不代办任何报税服务。 具体情况请以英国税务局当前说明与裁定为准，或找持牌的税务专业人士。
常见问题
人都不在英国了，房租还要向英国报税吗？
要。房子在英国出租，租金就是英国的收入。而且判据可能和你想的不一样：官方写的是一年里在国外住满六个月或以上，英国税务局就把你归为非居民房东，并且特别加了一句，哪怕你在税务上仍然算英国居民也一样。也就是说，这个身份看的是你人住在哪，不是看你的税务居民身份，也不是看国籍。
为什么我收到的租金比合同上少？
多半是被先扣了税，这是默认状态。官方写明：你的租赁中介或租客会按基本税率从你的租金里扣税，扣之前会先减去他们替你垫付的开销，并在税年结束时给你一张证明，写清扣了多少。这张证明要留好。所以不办手续不等于躲过去，而是钱在你拿到之前就已经少了一截。
怎么才能拿到全额租金？
填 NRL1 表交给英国税务局申请，个人用 NRL1、公司用 NRL2、信托用 NRL3。批准之后，税务局会通知你的中介或租客不要再从租金里扣税，然后由你自己在自评税申报里申报这笔收入。有一个前置门槛容易被忽略：官方写明，如果你的税没交清，例如申报或缴款逾期，税务局不会批准这个申请。另外税务局内部手册写明，批准一般回溯到收到申请那个季度的第一天，所以那个季度里已经被扣的部分不一定就没了。官方没有写审批要多久。
我有没有个人免税额？
先看国籍。官方写明满足任一条就有：你是英国公民；你是欧洲经济区国家的公民；该税年内你曾为英国政府工作过。所以入籍的英国公民即使人住在中国，按第一条就有。另外税务局的 SA109 填表说明里还列了几条，例如你住在马恩岛或海峡群岛、你曾在英国居住而现在为了自己或同住家人的健康住在国外、你为英国王室服务过。第四条通道是双重征税协定，而税务局在同一份说明里逐国列出了哪些国家的国民或居民可以走这条：中国大陆和香港都不在名单上，台湾在。中英协定全文二十九条里也没有个人免税额这一条。所以只有中国国籍、又住在中国的，光凭这一条拿不到。还有一点：非英国居民的个人免税额不是自动给的，要在每个有英国收入的税年结束后用 R43 表主动申请。
报税能在网上办吗？
不能，这是本文最该记住的一条。官方写明非居民房东不能使用税务局的在线服务，替代办法只有三个：邮寄纸质申报、使用商业软件、或者找专业人士例如会计师。要填的是居住状况那一节（邮寄版是 SA109）和房产那一节（SA105）。
截止日是哪天？
如果走纸质邮寄，是 10 月 31 日。官方写明错过截止会被罚款，而且邮寄申报的截止更早，是 10 月 31 日。把它和上一条连起来看才见分量：既然不能用在线服务，那么对不少人在国外的房东来说，实际面对的截止日就比一般人早三个月。想沿用 1 月 31 日那个印象的，很容易直接错过。
没有中介、租客直接付我，也要扣税吗？
要看金额，一般是两个条件同时成立才触发；但有两条例外。官方写的是：如果你没有租赁中介，并且租客付给你的租金每周超过 100 英镑，那么由租客从付给你的租金里扣税。所以有中介的走中介那条；没中介且平均周租不超过 100 英镑的一般不触发，但 HMRC 专门通知租客时照样要扣。公司和信托另有表格，公司用 NRL2、信托用 NRL3，本文不展开。注意官方写的是「平均」周租（on average），不是看某一周。两条例外：HMRC 单独通知租客时，周租再低也要扣；另外官方还给了一个年额口径，一年租金 5,200 英镑或以下的不用操作（住不满一年按比例折减，这个上限对每个房东各算一次），同样以 HMRC 有没有通知为准。还有一条很多人搞错：让租客把钱直接打进你的英国账户，官方算作直接付给了非居民房东，不构成绕开。
中英之间有税收协定，房租是不是就不用在英国交了？
不是。中英双重征税协定第六条写明，一方居民从位于另一方的不动产取得的所得，可以在不动产所在的那一方征税，并且明确包括出租取得的所得。也就是说，英国的房子收的租金，英国这一头照收。协定解决的是别被两头各收一遍：第二十二条写明，中国居民从英国取得的所得，在英国已缴的税可以在中国这边抵免，但抵免额不超过按中国税法算出来的那部分税额。另外官方还有一句要单记：双重征税协定不适用于出售英国住宅房产的资本利得。
以后把这套房卖了，要报什么？
有一条很短的线，本文只讲这一层：非英国居民出售英国的房产或土地，必须向英国税务局申报，成交日在 2021 年 10 月 27 日或之后的，期限是成交后 60 天内。官方特别写明三种情况照样要报：没有税要交、这笔买卖是亏的、你本来就在做自评税申报。逾期可能被收利息和罚款。申报走税务局的「英国房产资本利得税账户」。至于税怎么算、能扣什么，本文未取源，不涉及。