英国买房：中介问你预算，可以不说数字

在英国买房，第一件要弄明白的不是房价，是带你看房的那个人到底受谁委托。（下面讲的是英格兰和威尔士的规则，苏格兰完全另一套，文末单列。）

答案很干脆：挂牌卖房的中介，是卖家雇的。卖家和他之间签着一份有法律约束力的合同，你和他之间没有这样一份合同。在《1979 年房产中介法》（Estate Agents Act 1979）的条文里，你甚至有一个专门的称呼，叫「第三人」。

这不是说中介会骗你。他依法必须对你诚实，而且如果他加入的是那家主要的投诉受理机构，还有一本准则专门约束他怎么对待你。这两层后面都讲清楚。但「不许骗你」和「替你争取」是两件事，中间隔着一整个买房流程。

中介是谁雇的：卖家雇的

卖家雇的。 《1979 年房产中介法》第 1 条说，这部法律管的是在生意里「按另一个人的指示」所做的事，而那个人，条文里称为「委托人」。中介的活呢，是「把希望取得该权益的第三人介绍给委托人」。

翻译成人话：卖家说卖，中介去找买家。你就是被找来的那个人。

有一个限定要说清楚。条文写的是委托人「希望处分或取得土地权益」，所以委托人不一定总是卖家。另有一种专门替买家找房的买方代理（buying agent），那种情况下委托人就是买家，而且是由买家付钱雇的。

分辨方法很简单：看谁在付他钱。 房子挂在网上、你打电话过去约看房，接电话的那个人不是你雇的。

有几种情况不算「房产中介」

这一点值得先确认，但别理解成「不算中介就完全没规矩管他」。不算中介，失效的只有两样：房产中介法那一套，和「投诉到受理机构」这条路线。下一节讲的误导、遗漏、施压那一整章照样管得住他。那一章管的是「交易者」，跟他算不算房产中介没有关系，执法的照样是 Trading Standards。

法律自己挖了几个口子：

• 执业律师在其执业过程中做的（以及他雇的人做的）
• 单独另立合同做的估价或验房
• 与规划相关的事项
• 信贷居间
• 只登广告、或只提供一个让买卖双方直接联系的渠道的平台（前提是它不做别的中介动作）
• 受雇于业主本人、替雇主卖自家产权的销售人员
• 房产已设定抵押、由他担任收租接管人的
• 雇主因为雇佣关系替现在的、将来的或从前的员工办的（公司调岗搬家那一类）

其中一条对你可能最有用：新房开发商自己的售楼处，通常就落在「替雇主卖自家产权」这一格。 那些人是开发商的雇员、卖的是雇主自己的房子，法律上不算房产中介。所以你问不出「你们加入的是哪个受理机制」是正常的，不是他心虚。但同样，出了事你也没有那条投诉路线可走，只能走 Trading Standards 那一边。

最快的确认办法不是问他，是自己查。 全国交易标准局（National Trading Standards）挂了一个免费的 Property Agent Checker，输入公司名、城镇或邮编就能查这家中介有没有正确登记在某个受理机制里；两家机制自己也各有名录（TPO 会员名录、Property Redress 名录）。

顺手还能查第二样：有没有被禁业。 同一个官方站点上有一份禁业令与警告令公开名录，按姓名、地点、日期、令的类型列出来，可以下载。官方页面写明：禁业令不设期限，除非被撤销或变更，否则终身有效，违反它是刑事犯罪；警告令则是正式警告，允许继续做，但要守一套严格条件，再犯可能升级成禁业令。

这两个查询都不用注册、不用发邮件、不用听懂对方在电话里说什么。对英文不行的人，这一点比「问他一句」实用得多。 查不到，要么是售楼处那种情况，要么就是问题本身。官方也写明，名录里的信息是各机制自己报上来的、未经核实，同一家公司可能用不同名字或地址登记两条，查不到时换名字再试一次。

那他对你有没有责任：有，而且是能判刑的那种

有。骗你这件事在英国是罪行，最高可判两年监禁。

管这件事的法律在 2025 年 4 月换过一次。原先那部《2008 年不公平交易消费者保护条例》已被取代，接手的是《2024 年数字市场、竞争与消费者法》第 4 部分第 1 章，自 2025 年 4 月 6 日起生效。

换法的判据是事情发生的时间，不是你投诉的时间：过渡条款明写，2025 年 4 月 6 日之前发生的事仍按旧条例处理。所以如果你查到的中文攻略还在引 2008 年那部条例，多半是那之前写的，规则可能已经不是那样了。

新法把「商业行为」定义得很宽，其中明确包含「把另一个交易者的产品推销给消费者」。中介向你推销的是卖家的房子，正好落在这一格里。他受这一章约束，条文列的是四条：

• 不许误导你：提供虚假或误导性信息，或者整体呈现方式容易让人产生错误印象，都算。法律还专门加了一句解释：信息「虽然属实、但以误导的方式呈现」，同样算在第一种里面。
• 不许漏掉关键信息：法律管这个叫「重要信息」，定义是「一般消费者做出知情决定所需要的信息」。
• 不许施压：骚扰、胁迫、不当影响都不行。
• 不许违反「专业审慎」：条文的说法是，他的做法低于一个交易者对消费者应有的技能与谨慎标准，而这个标准对齐的是诚实的市场惯例或诚信原则。

这四条有一个共同门槛：那件事要有可能让一个普通消费者做出他本来不会做的交易决定。

第四条是很多人不知道的一个出口。 「态度差、一直催你、该做的事拖着不做」听起来像是服务质量问题、只能去投诉，但只要它低于应有的技能与谨慎标准、并且有可能把你推向一个本来不会做的决定，它就在这一章里，不只是「服务不好」。

另外，法条在这个门槛之外还单列了两条路：挂牌广告漏掉法定必载项（下一节讲），以及踩中附表 20 那张「一律禁止」的清单。

违反其中的误导行为与遗漏行为，法律直接定为罪行：简易程序定罪处罚金，公诉程序定罪最高两年监禁，或罚金，或两者并处。执法的是各地的 Trading Standards，也就是你所在地方政府里专门查处不良商家的部门。

这条路有时限，而且比你想的紧。 条文写明：追诉期是「行为发生起三年」和「检控方发现该罪行起一年」这两条里先到的那一条。说白了：发现了就早点报，别自己憋着攒证据攒到过期。

他不许骗你，但他没有义务替你砍价。这两件事经常被读成一件。

挂牌广告上本来就该有的东西

法律对「邀请购买」这类广告另有一份最低清单，卖房广告正落在这一类。条文列的是十项，不是几项：

1. 产品的主要特征（条文自带限定：按传播方式和产品性质，写到「适当程度」为止）
2. 总价，而且条文明写总价包含买家必然会产生的各项费用、税费与收费
3. 价格算不出来时，怎么算
4. 交易者的身份，以及他代表的那个人的身份
5. 交易者的营业地址（送达地址不同的话也要给）和营业电邮
6. 他所代表的那个人的营业地址与营业电邮，送达地址不同的话同样要给
7. 不含在总价里、但你可能选择产生的运费、配送费、邮资（含税）；事先算不出来的，至少要说明可能要付
8. 涉及撤回权或取消权的，要说明这个权利存在
9. 付款、交付、履行、投诉处理这四类安排，他实际做法和他公开写的不一样时，要给出实际在跑的那一套
10. 其他任何法律要求他在这类广告里告知你的信息

缺了这些，你可以直接要。

但别读成「十项一个不落必须写满」。 条文自带两个口子：从上下文已经看得出来的不算遗漏；判定时还要考虑传播媒介本身的限制（比如版面、时长），以及他有没有换个方式把信息补上。

反过来有一条对你有利：条文明写，信息给得不清楚、给得不及时，或者摆在你不太可能看到的地方，同样算「遗漏」。藏在页面最底下的一行小字，不因为「写了」就过关。

这里要说明一件事：过去几年行业里流传的一份「挂牌必须披露哪些项目」的详细清单（分 A、B、C 三档那份），是行业指引不是法律，而且已于 2025 年 5 月 8 日撤回，因为它依据的正是那部被废止的 2008 年条例。法律层面能援引的就是上面那份十项，没有更细的官方清单了。

但换个角度还有一份。 如果这家中介是下一节讲的那个机制的会员，它那本准则自带一份「重要信息」清单，产权类的信息写得比法律细得多，这一点对买公寓的人尤其要紧，下一节列出来。

还有一本准则，专门写他该怎么对你

上面讲的是法律。如果这家中介加入的是 The Property Ombudsman（简称 TPO），那么还有一本行为准则，对会员是强制的，而且它把「买家」明确写进了射程（准则原文说明：所有提到 buyers 的地方都包括潜在买家和看房的人）。

它对你最有用的部分，是按买房的先后顺序排的，每一格他都有一件必须做的事。

1. 约你看房之前如果他知道卖家已经接受了某个出价，安排你去看房之前就必须告诉你。
2. 你出价之后两个工作日内每一笔出价他都要书面确认给卖家，也要书面确认给出价的那个买家。而且即使你当时还没做过资金资格审核，他照样必须把出价报给卖家。
3. 卖家在考虑你的出价时他必须问清你买房的资金来源与到位情况，并把这些信息转给卖家（下一节细说这一条对你意味着什么）。
4. 还在谈的过程中最近通过他出过价、又还没被拒掉的买家，他必须告知存在其他已报给卖家的出价；一旦他把某一笔出价的金额透露给了某一个买家，所有在谈的买家都必须立刻被告知。准则原文用的是 by law：不得虚构或歪曲其他出价的存在、细节，或出价人的身份状况。
5. 你的出价被接受之后房子若继续挂在市场上，他必须书面告知你；卖家又接受了别人的出价，他必须立即告知原来那个买家。

来源：The Property Ombudsman · 住宅房产中介行为准则 8c／9a／9e／9f／9g／9h／9i／10b（核实于 2026 年 8 月）

还有三条不按顺序、但同样要知道的：

• 你告诉他的话，他不能乱用。 准则写着：未经你许可，不得为其他目的泄露或使用你在买卖过程中提供的机密信息，法律另有要求时除外。但这一条和上面第 3 步并不矛盾：资金信息转给卖家，正是「为该目的而给」，下一节讲清楚。
• 不能拿「转介」当条件。 这一条份量很重，单开一节讲（见下文「不用他家的贷款顾问，他就不帮你报价？」）。
• 买公寓的话，他欠你一份更细的清单。 准则要求中介向买家提供「重要信息」，并且逐项点名了产权类的内容。租赁产权那一组是：还剩多少年、地租金额与何时缴、以后怎么涨、共有产权情况下要付的租金。涉及共用设施维护费用的，还要给物业管理费金额与缴纳时间、触发式费用（event fees）金额与缴纳时间、储备金（reserve fund）出资额与何时缴、储备金大致总额，以及租约或产权文件里其他任何费用。所有房产还有一条：影响房屋使用的不寻常限制或地役条款。要注意准则用的是「包括但不限于」，这不是一份到此为止的清单。另外它写明：向卖家问过一圈仍拿不到的，中介必须明确告诉买家这一项信息不明，不能含糊过去。

还有一条是专门为你这种情况写的：准则要求中介在面对可能处于弱势的消费者时格外留意。它明确列出的因素里，就有「英语非母语」和「缺乏相关知识」。你完全可以直接说：

“English isn’t my first language. Could you put that in writing so I can read it properly?” （英语不是我的母语，能不能写下来给我，让我好好看一遍？）

出价被接受，房子还不是你的

在英格兰和威尔士，出价在交换合同（exchange contracts）之前没有法律约束力。 这是 GOV.UK 买房指南的原话。

真正要留意的是下一句。GOV.UK 的卖房指南是这么跟卖家说的：中介有法律义务，把针对这套房子的任何其他出价一直转达给他，直到交换合同为止。

把两句放在一起看：你的出价被接受了，别人照样能出价，而中介必须把那些价报给卖家。别人出得更高、卖家改主意，你就出局了。这在英格兰和威尔士有个专门的说法叫 gazumping（被抬价截胡）。

两点别搞混。 那条法定义务的对象是卖家，不是你，所以你没有权利要求中介报出别人的具体金额；而且卖家可以书面告诉中介，某一类出价不必转达。这个例外的出处是《1991 年房产中介（不当行为）（第 2 号）令》附表 3，条文明写「转达义务」不包括卖家已书面指明不必转给他的那一类出价。同一份法令还给了「promptly（及时）」一个法定定义：从这件事合理地做得成的那一刻起算，在情况下合理可行的最短时间内。也就是说，起算点是他能做的时候，不是他想起来的时候。

但「金额」和「有没有」是两件事。 上一节那条准则在这里正好接上：如果这家中介是 TPO 会员，有别的出价存在这件事，他必须让你知道。所以问法要挑对：别问「别人出了多少」（他可以不答），问「现在有没有其他出价已经报给卖家了」。

所以被截胡不违法，投诉也挽回不了。它是上面两条规则叠在一起的必然结果。

但它的代价是实打实的钱。 GOV.UK 写明：出价被接受后你的律师会安排查册，而这笔钱通常要预先支付；验房和估价也在买房的额外成本清单上。把这两件事并排放着看就够清楚了：钱先付出去，而交换合同之前对方随时可以走人。 所以别急着在出价刚被接受时就把所有钱花出去，先确认卖家已经把房子从网上撤下来，再启动验房。

出价时加一句「subject to contract」（以正式合同为准）。GOV.UK 写明，这样表述之后价格仍可再谈，比如验房查出问题时。这保护不了你不被截胡，但保得住你在发现问题后还能退。

从接受出价到交换合同，中间要走的是过户流程。GOV.UK 给的参考是：买房平均约需 5 个月，如果你处在一条买卖链条里还会更久。那几个月里你一直是没有保障的。

他推荐的律师和贷款顾问，你可以直接说不

GOV.UK 只用了一句话：你不必用推荐给你的那家公司。

同一页还写着另一条：如果中介或贷款机构从被推荐的公司拿到一笔钱（转介费，referral fee），必须告诉你。

这一条值得单独拎出来。中介的「一条龙服务」确实省心，帮你介绍律师、介绍贷款顾问，一个电话都不用打。但那个介绍背后可能有一笔转介费，而按规定他本来就该主动告诉你。 没主动说的，你可以直接问：

“Do you receive a referral fee from them?” （你们从他们那里拿转介费吗？）

问完你还是可以用他推荐的那家。区别在于，你是知情之后选的。

不用他家的贷款顾问，他就不帮你报价？

这件事在英国有专门的名字，叫 conditional selling（捆绑销售），而且是明令禁止的。

法律出处在《1991 年房产中介（不当行为）（第 2 号）令》附表 2：「因为某个潜在买家不会、或不太可能接受〔中介提供的〕服务，而对他区别对待」，被直接宣告为不当行为。同一份法令里，「服务」的定义明确包括银行与保险服务、以及资金融通，也就是说，按揭顾问那一格正在射程里。触发之后的后果，就是上一节说的禁业令：主管机关认定这个人不适合做中介，可以直接禁他。

TPO 准则第 9d 条把它写得更具体，还列出了这件事在现实里长什么样。注意准则原文写的是「包括但不限于」，所以下面四条是举例，不是全部：

• 你的出价根本没被报给卖家
• 你的出价比别人的报得慢
• 他歪曲了你这笔出价、或别人那笔出价的性质
• 新房源先给那些答应用他家服务的买家看
• 只是向你介绍他家的按揭顾问或律师，本身不违规，违规的是把「用不用」变成条件

来源：The Property Ombudsman · 住宅房产中介行为准则 9d／legislation.gov.uk · 1991 年不当行为令附表 2（核实于 2026 年 8 月）

它难就难在你看不见。 官方自己承认了这一点。全国交易标准局房产中介组（NTSEAT）在 2025 年 7 月的声明里写，这种做法**「往往无人察觉、无人举报」。原因很朴素：出价被拒可以有很多理由，而大多数买家理所当然地以为，中介说你的价没被接受，过程就是诚实的。同一份声明把它定性为「不可接受」、并且是一个「相当严重的问题」**，会给买卖双方造成实打实的金钱损失和情绪折磨。

**所以官方给了明确的举报路线。**注意这条路不是走投诉受理机制，是走执法：

• 英格兰和威尔士：打 Citizens Advice 消费者热线，由他们转给当地的 Trading Standards
• 苏格兰：advice.scot
• 北爱尔兰：Consumerline

还要说清楚：NTSEAT 自己不处理个案，它写明不对个别消费者提供建议、也不介入个别投诉。所以别直接写信给它，走上面那三个入口。

他要你证明身份，是法律要求，但时点比你以为的晚

中介确实要查你的身份，这是《2017 年反洗钱条例》要求他做的，不是刁难。 但有三件事值得知道清楚。

第一，什么时候轮到你。 税务海关总署（HMRC）给中介的官方指引写着，中介的客户通常是卖家。而买家是在卖家接受了他的出价的那一刻，才成为需要做客户尽职调查的对象。换句话说：看房、出价这两步，法律并没有要求你先交证件。

第二，他要的东西是有标准的。 TPO 准则里的定义是四样：全名、能证明身份的官方文件（通常是带照片的证件）、居住地址与出生日期、以及相关受益所有人的信息。去之前问一句 “What ID do you need from me?”（你们需要我带哪些证件？）就够了。要提醒的是：你如果不肯证明自己是谁，官方指引要求中介直接终止这段业务关系，并考虑上报可疑活动，所以这不是可以硬扛的一格。

第三，「查你是谁」和「问你钱从哪来」是两件不同的事，这两件最容易被混在一起。前者是反洗钱，报给国家；后者是准则第 10a 条要求的资金资格核实，报给卖家。下一节讲这个。

看房和出价时，这几句可以照着念

下面六句，直接照念。 前四句是你主动开口的，后两句是被问到时怎么答，而那两个问题最容易在没准备的时候脱口而出。

什么时候说	照念这句	中文意思
第一次联系中介	”Which redress scheme are you a member of?”	你们加入的是哪个投诉受理机制？
中介推荐律师或贷款顾问	”Thanks, but I’ll use my own. Do you receive a referral fee from them?”	谢谢，我用自己找的。你们从他们那里拿转介费吗？
正式出价	”I’d like to make an offer, subject to contract and survey.”	我想出价，以正式合同和验房结果为准。
出价被接受后	”Please confirm the property will be marked as sold subject to contract.”（只是让对方留个记录，挡不住别人继续出价）	请确认房子会标记为「已售，以合同为准」。
被问到预算上限时	”I’d rather not give a figure at this stage.”	现阶段我不想说具体数字。
被问到多快要搬进来时	”I’m flexible on timing.”	时间上我可以配合。

第一句不是我编的，GOV.UK 就是这么建议的：问中介它加入的是哪个受理机制。

为什么后两句要这么答：因为你跟中介讲的钱的事，有一部分是他依规必须转给卖家的。这不是猜的，TPO 准则第 10a 条白纸黑字：

At the time that an offer has been made and is being considered by the seller, you must take reasonable steps to find out from the buyer the source and availability of their funds for buying the property and pass this information to the seller.

在出价已提出、卖家正在考虑的时候，你必须采取合理步骤，向买家问清他买这套房的资金来源与到位情况，并把这些信息转给卖家。

来源：The Property Ombudsman · 住宅房产中介行为准则 10a（核实于 2026 年 8 月）

条文自己举了要转给卖家的例子：你是不是得先卖掉一套房、需不需要按揭、是不是自称全款买家。而且这件事不是问一次就完了。准则第 10c 条要求他从出价被接受一直盯到交换合同，定期跟进你凑钱的进度，并向卖家汇报。

所以「他会不会替我保密」这一问，答案是分两半的。 准则确实有保密条款（未经许可不得为其他目的使用你提供的机密信息），但资金那一格本来就是「为该目的而给」的，转给卖家不算违规，是他的义务。

两个限定要说清楚，别把这一条读宽了：

• 10a 的射程是「出价已提出、卖家正在考虑」那一刻的资金来源与到位情况。你第一次看房时被问的「你预算多少」，不在这句话的字面射程里，但方向是同一个，所以上面那句 “I’d rather not give a figure at this stage.” 是稳妥的答法。
• 这本准则只约束加入了 TPO 的会员。至于「你有多急」这一类，官方文件里没有对应条款，是从委托关系推的，你自己判断该说多少。

顺带一个容易踩的坑：别随口说自己是 cash buyer。 准则给了这个词一个很硬的定义，只有两种情形算。一种是你在银行、房屋互助会或其他投资里的钱足够、且能在预计交换与完成之前变现。另一种是你已经卖掉一套房、合同已交换、预计在这边交换之前完成，并且不需要按揭来补差价。不符合这两种而自称全款，中介依规要把实情报给卖家，最后难看的是你。

觉得被坑了，投诉去哪：免费，但有时限

做住宅买卖业务的房产中介，必须加入一个投诉受理机制。 目前经批准的是两家：

• The Property Ombudsman（TPO）：tpos.co.uk
• Property Redress：propertyredress.co.uk（原名 Property Redress Scheme，GOV.UK 上还写着旧名）

顺序是这样的：

1. 先走中介自己的投诉流程，而且要书面、要留日期。 给它最多八周。中介那一侧也有时限：TPO 准则要求会员三个工作日内书面确认收到，十五个工作日内给出正式的书面调查结论；你不满意还可以在店里再要一次由未经手此事的人做的复核，同样十五个工作日。
2. 八周过了没解决，或者你不满意，再投诉到它加入的那家机构。 上一节那两个官方名录可以直接查出是哪一家。
3. 调查免费，两家都是。而且 TPO 明写：中介不得因为处理你的投诉向你收费，也不得劝阻你把投诉提交上去；准则另有一条禁止他暗示「先把欠的佣金付了才给你走投诉程序」。

两家的规则不一样，别记混：

项目	The Property Ombudsman	Property Redress
先给中介多久	最多八周。加速通道是具体的两步：投诉后满 15 个工作日去追问，再过 5 个工作日仍不回，就可以直接转给 TPO，不必等满八周	它的规则手册写的是最多八周，并列了三种可以提前受理的情形：事情紧急、中介在合理时间内完全不回、或已给最终答复而你仍不满意。但它网站的流程页写的是「至少已给中介八周」，两处口径不一致，提前提交时最好把上面三条理由写进去
之后多久内要提交	中介发出最终答复之后 12 个月内	与中介就此事最后一次联系起 12 个月内
还有别的线吗	有：事情发生或你本该知情起 12 个月内，必须先向中介书面投诉	只有上面那一条
能拿到多少	官方原话是赔偿「通常是几百镑而不是几千镑」，平均在 £100 到 £400 之间。上限写在会员协议里，网站上没公开	官方规则手册写明上限 £25,000；索赔金额超过 £25,000 的案子它不受理
多久出结果	目前排队等决定 3 到 6 个月；分到案子之后，目标是 90 天内出结论（复杂案除外）	分阶段各有工作日期限，写在《处理条件》里。但原文用的是「力求」不是「必须」：拟定决定与最终决定都写着力求 20 个工作日内送出，并明说案件量大或案情复杂时「并非总能做到」
做不到的事	不做法律裁定，只看中介做得公不公道；强制不了中介付钱，最多把它逐出机制	不裁定法律问题；中介不履行决定，你得自己去法院告它

来源：The Property Ombudsman · 投诉流程／Property Redress · 处理条件（第五版）（核实于 2026 年 8 月）

这张表里最该先看的是「能拿到多少」那一行。 投诉机制解决的是「中介做得公不公道」，不是「把我损失的钱赔回来」。真的涉及大额损失，那是法院的事，两家自己都这么写。

英文不行怎么办：让别人替你办，两家都可以

先说清楚一件事：这两家都没有中文口译服务。 TPO 网站上确实挂着一个能翻一百多种语言的插件，但它自己写明「翻译是自动的，只能视作近似、仅供参考」，那不是办案时的口译。

但「没有口译」不等于你办不了，因为两家都允许别人替你办：

• TPO：明确写着你可以请亲友帮忙，或者请 Citizens Advice 的人帮忙；它需要你授权它跟这个人对话，网站上有现成的授权书（letter of authority）表格可以填。你也可以请律师或专业代理，但那笔费用不能向 TPO 或中介报销。无论谁替你办，赔偿都是直接付给你本人。
• Property Redress：可以提供部分语言的书面材料，也允许你授权他人代为沟通（官方举的例子是护工或家人）。

而且中介自己那一步也躲不掉：TPO 准则明写会员必须与投诉人正式指定的代表打交道，不能以「我要跟本人说」把你挡回去。

所以对英文不行的人，可行的做法是：先找一个能读写英文的人，用授权书把他挂上去，再走上面那套流程，提交时就说明。

如果问题是「中介误导了我」而不是「服务态度差」，还有另一条路：向 Trading Standards 举报，那是新法指定的执法机关。入口和上面讲捆绑销售时是同一个：英格兰和威尔士打 Citizens Advice 消费者热线，由他们转给当地的 Trading Standards。这条路是罚它，不是赔你，两条可以同时走。

关于罚则，流传最广的那句话要拆开看。 「不加入最高罚 5,000 镑并吊销执照」这句确实印在 GOV.UK 上，但那一页是把销售中介、租赁中介、物业管理三种角色合起来讲的，警告也就写成了一句通用的。

回到法条，三者的后果并不一样：

• 5,000 镑那条出自 2014 年一部只管租赁中介与物业管理的法规。
• 卖房中介这边不是罚款模式，而且英国的销售中介根本没有「执照」可吊。真实手段是禁业令：主管机关如果认定这个人不适合从事中介工作，可以下令禁止他再做中介，依据是《1979 年房产中介法》第 3 条。条文用的是「可以」，不是自动触发。

所以对卖房中介，别指望「罚他 5,000 镑」这个结果。你真正能拿到的，是上面那条投诉受理机制的裁决。

苏格兰：正式出价那一段完全不同

别把本文的话术照搬去苏格兰，但也别以为那边就不跟中介打交道了。

GOV.UK 买房指南开头就写明：「本指南适用于英格兰和威尔士。苏格兰买房和北爱尔兰买房另有规则。」

真正的差别在正式出价那一段：

• 出价要由你自己的律师书面发出，登记看房意向（note of interest）也是由你的律师去登记。
• 卖家定截止日：如果有多人登记意向，卖家会定一个截止日，所有书面出价在那之前提交，而且通常直接送到卖方的律师那里。
• 谈成即锁死。 双方律师往来的正式函件（苏格兰叫 missives）一旦谈定，合同当场就有约束力。

但你照样会和卖方的中介打交道。 苏格兰政府的官方说明写着，卖方的中介会处理买家的问询、就出价给卖家建议、并把正式出价转给卖家的律师。所以本文里「怎么跟中介说话」那几句在苏格兰不是完全用不上，用不上的是「出价」那两句。

而且苏格兰买家多一样英格兰没有的东西：Home Report。 房子公开挂牌的，就应该有一份，你可以向卖家、卖家的律师或中介索取。它分三部分：一份由特许测量师实地查看后出的单项调查与估值、一份覆盖 16 类内容的房产问卷（包含市政税等级、火灾风暴石棉等历史问题、加建改建、专项工程与保修、任何影响该房产的通知），以及一份能效报告。

• 有硬期限：卖家或卖方代理必须在你索取后 9 天内给你。 逾期不给，苏格兰政府的页面直接告诉你联系当地议会的 Trading Standards。
• 但他们可以拒绝，官方列了三种情形：认为你并非真心想买、认为你钱不够、或者干脆不愿把房子卖给你（但不得基于违法理由歧视）。
• 还有几类房子根本不需要 Home Report。 官方列的是：2008 年 12 月 1 日之前就一直挂在市场上的；按图纸卖、或卖给第一位入住者的新房；刚改建完、还没以改建后状态使用过的；住宅与非住宅混用的；只能在一年中特定时段使用的季节性度假屋。
• 调查报告里若列出「紧急」或「需日后处理」的维修，苏格兰政府写明：你觉得扛不住这笔钱或麻烦，这个阶段可以直接走人，不受罚。这正是英格兰没有的一格，那边你得自己花钱验房才知道。

反悔的代价，苏格兰政府的页面写的是：missives 谈成之后再想退出，你要向卖家赔付数千镑的损害赔偿。说明一下：这句话所在的那一页，官方标注的最后更新时间是 2020 年 8 月，是苏格兰买房那几页里最旧的一页；同一站 2021 年更新过的页面只说 missives 一旦谈定即为具约束力的合同，不提金额。所以结论可信，具体金额请以现行官网为准。

北爱尔兰另有一套规则，本文没有覆盖。

一句话记住

在英格兰和威尔士买房，站在你这边的只有你自己花钱请的人：你的过户律师、你的验房师，以及你如果愿意花钱请的买方代理。带你看房的那个人不在这个名单里。

他不许骗你，也有一本准则约束他怎么对你，但他不替你还价；他必须把别人的出价报给卖家，直到交换合同那一天；你的资金情况，那本准则也写明了要转给卖家。知道这一点，你说话的分寸和心里的预期都会不一样。

买下来之后每年还要交哪几笔钱，看《英国买房之后每年还要交的那几笔钱》。想先算算印花税，站上有印花税计算器。首付那一头如果还在攒，买房存钱能拿政府奖励那篇讲了每年最多能多拿 1,000 镑。

注：本文只讲通用规则，不构成针对个人的法律或财务建议，也不推荐任何一家中介、律所或贷款机构。你的具体情况请咨询持牌的专业人士。

常见问题

房产中介到底站在卖家那边还是买家那边？

站在雇他的那一方。挂牌卖房的中介，是按卖家的指示做事的。《1979 年房产中介法》把发出指示的那一方称作「委托人」，而中介的活是把「第三人」介绍给委托人。买房的时候，那个第三人就是你。卖家和中介之间有一份有法律约束力的合同，你和中介之间没有这样一份合同。这一条讲的是英格兰和威尔士。

我的出价被接受了，还会被别人抢走吗？

会。在英格兰和威尔士，出价在交换合同之前没有法律约束力。而且中介有法律义务把其他人的出价一直转达给卖家，直到交换合同那一刻为止。所以别人继续出价、中介继续往上报，这不是中介使坏，是法律要求他这么做。有一个限定：卖家可以书面告诉中介，某一类出价不必转达。另外要分清「金额」和「有没有」：那条法定义务的对象是卖家，所以你没有权利要求中介报出别人的具体金额；但如果这家中介加入的是 The Property Ombudsman，它那本准则要求他必须让你知道存在其他已报给卖家的出价。所以问「现在有没有其他出价报上去了」，比问「别人出了多少」有用。

中介推荐的律师和贷款顾问，我必须用吗？

不必。按 GOV.UK 的说明，你不必用推荐给你的那家公司。而且如果中介或贷款机构从被推荐的公司拿到转介费，他们必须告诉你。注意这是他的主动告知义务，本来就该他先说；没主动说的，你可以直接问一句。

中介说不用他家的贷款顾问就不帮我报价，这合法吗？

不合法。这件事在英国有专门的名字叫 conditional selling（捆绑销售）。1991 年那部《房产中介（不当行为）（第 2 号）令》把「因为买家不会、或不太可能接受他的服务而区别对待买家」明列为不当行为；The Property Ombudsman 的行为准则第 9d 条更直接写着，依法不能把「必须用我们的服务」设成转达出价的条件，并举了四种表现（原文写的是「包括但不限于」，不是全部）：不把出价告诉卖家、比别的出价报得慢、歪曲出价的性质或别人的出价、新房源先给答应用他家服务的买家。全国交易标准局房产中介组 2025 年 7 月专门发过声明，说这是「不可接受」的做法，而且是一个「相当严重的问题」，还给了举报路线：英格兰和威尔士打 Citizens Advice 的消费者热线，由他们转给当地的 Trading Standards。

对中介不满意，投诉去哪里？要花钱吗？有时限吗？

免费，但有时限。先走中介自己的投诉流程，给它最多八周。之后投诉到它加入的那个受理机构，目前经批准的是两家：The Property Ombudsman（tpos.co.uk）和 Property Redress（propertyredress.co.uk，原名 Property Redress Scheme）。两家的时限锚点不一样：TPO 要求在中介发出最终答复之后十二个月内提出，同时事情发生或你知情后十二个月内必须先向中介书面投诉；Property Redress 只有一条线，从你与中介就此事最后一次联系起算十二个月。先把预期放对：TPO 自己写明赔偿「通常是几百镑而不是几千镑」，平均在一百到四百镑之间；Property Redress 的上限是两万五千镑，超过这个数它不受理。两家都不做法律裁决，也都强制不了中介付钱。

英文不行，投诉这一套我一个人办不下来，怎么办？

可以让别人代你办，两家都允许，不是只有一家。TPO 明确写着可以找亲友、或者找 Citizens Advice 的人帮忙，需要你授权，它网站上有现成的授权书表格；Property Redress 也允许你授权他人代为沟通，并可提供部分语言的书面材料。另外，中介自己那一步也躲不掉：TPO 的行为准则要求会员必须与投诉人正式指定的代表打交道。要说清楚的是，这不等于有中文口译服务。TPO 网站上那个能翻一百多种语言的插件，它自己写明「翻译是自动的，只能视作近似、仅供参考」，那不是办案时的口译。所以做法是：找一个能读写英文的人，用授权书把他挂上去。

中介不加入投诉机制，会被罚多少？

常见的答案是「最高罚 5,000 镑并吊销执照」。这句话确实印在 GOV.UK 上，但那一页是把销售中介、租赁中介、物业管理三种角色合起来讲的，警告也写成了一句通用的。回到法条，三者的后果并不一样：5,000 镑那条出自 2014 年一部只管租赁中介与物业管理的法规；而卖房中介这边不是罚款模式，英国的销售中介也根本没有「执照」这回事，主管机关的手段是禁业令，直接禁止这个人再做中介工作，依据是《1979 年房产中介法》第 3 条。条文用的是「可以」下令，前提是认定这个人不适合从事中介工作，不是自动触发。所以对卖房中介，别指望「罚他 5,000 镑」这个结果。

苏格兰是不是也一样？

正式出价那一段完全不一样：苏格兰的出价要由你自己的律师书面发出，登记看房意向也走律师。但你照样会和卖方的中介打交道，看房、问询都经他的手，苏格兰政府的官方说明写着卖方代理会处理问询、并把正式出价转给卖家的律师。另一个大差别是 missives（双方律师往来的正式函件）一旦谈成，合同当场就有约束力，反悔要赔偿。北爱尔兰另有一套，本文不覆盖。