英国租房新规 2026：AST 没了

2026 年 5 月起，英国租房规则大变天：很多中文攻略还在教你的「签死 12 个月的 AST（保证短期租约）合同」，已经不存在了。

这是 Renters’ Rights Act 2025（租客权利法）带来的改革，2026 年 5 月 1 日正式生效。如果你还照着旧攻略签约，很可能弄错自己的权利。这篇讲清现在的租约是什么样、你多了哪些牌可以打、签约前仍要核对什么。

现在的租约长什么样：周期性租约，没有固定到期日

从 2026 年 5 月 1 日起，AST（全称 assured shorthold tenancy）已废除，私人租房一律变成 assured periodic tenancy（APT，周期性保证租约）。它是什么？一份按月滚动、没有固定到期日的租约。

对你最直接的好处：想退租，提前 2 个月书面通知房东（合同写明更短、或房东书面同意更短的从之）。不再被「签了 12 个月就得住满、提前走要赔」捆死。

5 月 1 日之前签的合同，作废了吗

不作废。5 月 1 日当天，之前签的 AST 自动转成周期性租约，不用重签、房东也不用把合规文件重发一遍，法律上算同一份租约继续往下走。你手上那份合同还印着 assured shorthold，照样不影响你拿新权利。

当天失效的只有这几类条款：

• 固定期条款（「租期 12 个月」这种写法）
• 合同里约定怎么涨租的租金审查条款
• break clause（提前解约条款，现在已经多余）
• 「一律不许养宠」

剩下的照样算，包括租金金额和合同写的交租日。 这点很关键：下面算退租日期，推的就是合同上原来那个交租日。只有一种情况会变，原合同是季付或年付的，租期会按法定公式折成按月。

但 2 个月只是一半条件，另一半最容易漏

通知还有第二个硬要求：到期日必须落在租期的第一天或最后一天。而租期怎么划，看合同约定的交租日（rent due date），不看日历月底。

• 合同写每月 15 号交租：租期是 15 号到次月 14 号，通知要写成 14 号或 15 号到期
• 合同写每月 1 号交租：租期是 1 号到月底，这种情况租期末才正好是「月底」

这里有个坑，别拿自己实际转账的日子当租期起点。 合同写 1 号、实际拖到 25 号才转账的情况会出现；按 25 号去推通知日期，到期日就落在租期中间，通知不成立，得顺延到月底，还要多付这段的租金。以合同上写的 rent due date 为准，不是你银行流水上的日期。

两个条件必须同时成立：离你发出那天至少满 2 个月，且到期日压在租期首尾。如果满 2 个月的那天卡在租期中间，你就得顺到下一个租期首尾日，实际等待会超过 2 个月，排搬家时间时要把这段算进去。

日期算错不是小事。 Shelter（英国老牌住房慈善机构）明确警告，通知给得不够，租约可能根本没结束，你人搬走了租金还在继续算。拿不准可以在通知里加一句 savings clause（保留条款），写明若该日期无效、则租约于此后最早可能的日期结束；Shelter 有现成的通知模板可以照抄。

Section 21 废除：房东赶人得有正当理由

过去房东可以用 Section 21（第 21 条）下「无过错驱逐（no-fault eviction）」通知，不给理由就让你走。现在 Section 21 已废除。 房东要收回房子，必须走 Section 8（第 8 条）的法定理由，比如：

• 你欠租达到一定程度：通常给 4 周通知
• 房东要卖房或自住：给 4 个月通知

这意味着你的居住稳定性比以前强了很多，不会突然被无理由赶走。

涨租：一年最多一次，觉得高能上诉

房东涨租受了限制：一年最多涨一次，且必须用法定表格提前至少 2 个月通知你。如果你觉得涨得离谱，可以上诉到 tribunal（租赁法庭），法庭认为过高时可裁定一个更低的租金。

你还多了这几项新权利

• 养宠物：可以书面向房东申请养宠，房东不得无理拒绝，合同里「一律不许养宠」的条款已失效。
• 预收租金有上限：租约开始前，房东最多收 1 个月租金，不能狮子大开口要你先付一大笔。
• 反歧视：房东和中介不得因为你领福利（benefits）或有小孩就拒租。

签约前仍要核对这几样

新规之外，这些老规矩照样要查：

• 押金是否会进政府保护计划，且不超过 5 周租金（详见租房押金怎么查、怎么要回）。
• 房东是否提供 gas safety certificate（燃气安全证）、EPC（Energy Performance Certificate，能效证书）、以及政府的 How to Rent（如何租房）指南。
• Right to Rent（租房资格核查）：房东会查你在英合法居留身份，通常查护照或 eVisa 的 share code（分享码），这是房东的法定义务，不是收费项。
• 这个地址的宽带和手机信号：房源写着「高速宽带」，不代表你要租的那一间能装到；英国的线路数据精确到门牌号，同一条街差好几档是常事。签约前把地址分别输进英国宽带速度查询器和英国手机信号查询器各查一次，手机那边重点看「屋里」那一列，别等搬进去才发现在家打不通电话。

租房这条线，一步步走稳

签约前先防租房诈骗，签约后盯紧押金保护。住进去你就是 council tax（市政税）的纳税人，学生、独居、低收入各有减免，别漏了申请 council tax 减免。刚落地想把租房、银行、看病一次理顺，对着落地英国第一周清单走一遍。

常见问题

2026 年英国租房新规有什么变化？

Renters' Rights Act 2025 于 2026 年 5 月 1 日生效：固定期限的 AST 租约废除，改成按月滚动、没有固定到期日的周期性租约（想退租提前 2 个月书面通知，且到期日须落在租期首尾）；Section 21 无过错驱逐废除，房东赶人必须走 Section 8 的法定理由；涨租一年最多一次。

2026 年 5 月 1 日之前签的租房合同作废了吗？

不作废。5 月 1 日当天，之前签的 AST 自动转成周期性租约，不用重签合同、房东也不用重发一遍合规文件，法律上视为同一份租约延续；合同上仍印着 assured shorthold 也不影响你拿新权利。当天失效的只有固定期条款、合同里约定怎么涨租的租金审查条款、break clause 和「一律不许养宠」条款。租金金额和合同写的交租日照旧，算退租通知日期时推的仍是原合同那个交租日。只有原合同是季付或年付的，租期才会按法定公式折成按月。

现在退租还要住满 12 个月吗？

不用了。AST 固定租约已废除，现在是周期性租约，想退租提前 2 个月书面通知房东（合同写明更短或房东同意更短的从之），不再被「签了 12 个月就得住满、提前走要赔」捆死。注意通知的到期日还须落在租期的第一天或最后一天，光数满 2 个月不够。

退租的 2 个月通知，日期到底怎么算？

两个条件要同时满足：一是通知发出后至少满 2 个月，二是到期日必须落在租期的第一天或最后一天。租期按合同约定的交租日（rent due date）划，不是日历月底、也不是你实际转账那天：合同写每月 15 号交租的，租期是 15 号到次月 14 号，通知就要写成 14 号或 15 号到期；只有合同写 1 号的，租期末才正好是月底。常见的坑是合同写 1 号、自己习惯 25 号才转账，按 25 号推日期会落在租期中间，通知不成立还要多付一段。如果满 2 个月那天卡在租期中间，得顺到下一个租期首尾日，实际等待会超过 2 个月。日期算错的后果是租约可能根本没结束、租金继续算，拿不准可在通知里加 savings clause（保留条款），写明若该日期无效则租约于此后最早可能的日期结束。

新规给租客多了哪些权利？

可书面申请养宠物、房东不得无理拒绝；租约开始前房东最多收 1 个月预收租金；房东和中介不得因为你领福利或有小孩就拒租；觉得涨租离谱可上诉到租赁法庭，法庭认为过高可裁定更低租金。

租房新规适用英国哪些地区？

只适用英格兰（England）。苏格兰、威尔士、北爱尔兰有各自的租房法律，租约类型和权利不一样，别把英格兰新规套到其他地区。

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