英国租房新规 2026：AST 没了

2026 年 5 月起，英国租房规则大变天：很多中文攻略还在教你的「签死 12 个月的 AST（保证短期租约）合同」，已经不存在了。

这是 Renters’ Rights Act 2025（租客权利法）带来的改革，2026 年 5 月 1 日正式生效。如果你还照着旧攻略签约，很可能弄错自己的权利。这篇讲清现在的租约是什么样、你多了哪些牌可以打、签约前仍要核对什么。

现在的租约长什么样：周期性租约，没有固定到期日

从 2026 年 5 月 1 日起，AST（全称 assured shorthold tenancy）已废除，私人租房一律变成 assured periodic tenancy（APT，周期性保证租约）。它是什么？一份按月滚动、没有固定到期日的租约。

对你最直接的好处：想退租，提前 2 个月书面通知房东（合同写明更短、或房东书面同意更短的从之）。不再被「签了 12 个月就得住满、提前走要赔」捆死。

5 月 1 日之前签的合同，作废了吗

不作废。5 月 1 日当天，之前签的 AST 自动转成周期性租约，不用重签、房东也不用把合规文件重发一遍，法律上算同一份租约继续往下走。你手上那份合同还印着 assured shorthold，照样不影响你拿新权利。

哪些条款当天作废、哪些照样算，对照着看一遍：

当天作废（合同上还印着也没用）

• 固定期条款，也就是「租期 12 个月」这种写法，连带合同上那个到期日
• 约定每年怎么涨租的租金审查条款（rent review clause）
• break clause（提前解约条款），现在已经多余
• 「一律不许养宠」的条款
• 「不租给领福利的人」「不租给带小孩的家庭」这类条款，法律上不成立、也没法执行

照样算数

• 租金金额，新规不动你的租金本身
• 合同上写的交租日（rent due date，应付租金日），下面算退租日期推的就是它
• 房东对房屋结构、水电燃气、供暖热水的维修义务，这些由法律定，合同里写了免除也是无效条款

来源：GOV.UK · Assured periodic tenancies ＋ GOV.UK · Rental discrimination（核实于 2026 年 8 月）

下面算退租日期，推的就是合同上原来那个交租日。 只有一种情况会变：原合同是季付或年付的，会折成按月，因为官方写明周期性租约一次不能超过一个月。

但 2 个月只是一半条件，另一半最容易漏

通知还有第二个硬要求：到期日必须落在租期的第一天或最后一天。而租期怎么划，看合同约定的交租日（rent due date），不看日历月底。

• 合同写每月 15 号交租：租期是 15 号到次月 14 号，通知要写成 14 号或 15 号到期
• 合同写每月 1 号交租：租期是 1 号到月底，这种情况租期末才正好是「月底」

这里有个坑，别拿自己实际转账的日子当租期起点。 合同写 1 号、实际拖到 25 号才转账的情况会出现；按 25 号去推通知日期，到期日就落在租期中间，通知不成立，得顺延到月底，还要多付这段的租金。以合同上写的 rent due date 为准，不是你银行流水上的日期。

两个条件必须同时成立：离你发出那天至少满 2 个月，且到期日压在租期首尾。如果满 2 个月的那天卡在租期中间，你就得顺到下一个租期首尾日，实际等待会超过 2 个月，排搬家时间时要把这段算进去。

官方原话就这么一句，中介跟你掰扯的时候可以直接截图给他看：

You must give your notice: so the tenancy ends on a day when the rent is due or the day before the rent is due

你发的通知必须让租约结束在应付租金的那一天，或者应付租金日的前一天。

来源：GOV.UK · Assured periodic tenancies: How to end your tenancy（核实于 2026 年 8 月）

通知怎么送，官方也写死了一条：房东不能指定你用哪种方式发。信、邮件、短信都算书面，你留一份底就行。

寄到哪里？5 月 1 日之后新签的租约，房东必须在书面条款里给你一个英格兰或威尔士的邮政地址，专门用来收你的法律通知，退租通知就寄那里。他可以不给电话和邮箱，这个地址不能不给。要是你连房东是谁都不知道，就写信问你平时付租金的那个人或公司；对方 21 天内不回，可能被罚款。

日期算错不是小事。 Shelter（英国老牌住房慈善机构）明确警告，通知给得不够，租约可能根本没结束，你人搬走了租金还在继续算。拿不准可以在通知里加一句 savings clause（保留条款），写明若该日期无效、则租约于此后最早可能的日期结束；Shelter 有现成的通知模板可以照抄。

合租的还要多看一眼：联名租约（joint tenancy）一个人发通知，通常就能把整份租约一起结束掉，不需要其他人同意。 也就是说室友单方面递了通知，全屋人都得走。官方用的词是 usually（通常），不是绝对，但足以说明这不是可以拖着不谈的事：合租之前先把「谁想住多久」摊开讲清楚。反过来，如果有人想改成更短的通知期，那就必须所有联名租客都同意。

Section 21 废除：房东赶人得有正当理由

过去房东可以用 Section 21（第 21 条）下「无过错驱逐（no-fault eviction）」通知，不给理由就让你走。现在 Section 21 已废除。 房东要收回房子，必须走 Section 8（第 8 条）的法定理由，比如：

• 欠租：给 4 周通知。法庭必须判房东赢的那条理由叫 Ground 8（第 8 项理由），它另有门槛：月付的要欠满 3 个月，周付或双周付的要欠满 13 周。而且发通知那天和开庭那天都得欠着这么多。开庭前你把钱补到门槛以下，这条就用不成了
• 房东要卖房或自住：给 4 个月通知

这里有一条保护期，很多人不知道：房东以「卖房」或「自己（含近亲）搬进来」为由赶人，通知不能在租约头 12 个月里到期。 他可以在这 12 个月内先把通知发给你，但生效日必须落在满 12 个月之后。换句话说，新签的房子，头一年你不会因为这两个理由被请走。

更狠的一条在后面：房东要是用「卖房」或「自住」把你赶走，12 个月内又把房子挂出去出租，这本身是一项违法行为，你可以据此申请房租返还令（见文末）。

学生要单独看一条。 全日制学生住的如果是与人合租的学生屋（不是学校或私营学生公寓），房东可以用 Ground 4A（第 4A 项理由）在学年末请你搬走。通知期 4 个月，到期日必须落在 6 月 1 日到 9 月 30 日之间。2026 年是过渡年，房东在 5 月 1 日到 7 月 30 日之间发的通知只要给 2 个月。这条有一串前提条件，其中一条是房东必须在你签约前就书面告诉过你他可能用这条，没告诉过就用不了。

涨租：一年最多一次，觉得高能上诉

房东涨租受了限制：一年最多涨一次，而且租约的第一年根本不能涨。要涨必须用法定表格（form 4A）提前至少 2 个月书面通知你，口头说、微信上说都不算。合同里原来那种「每年按某个指数自动涨」的条款，5 月 1 日起已经不能再用来涨租。

觉得涨得离谱，可以申请让 First-tier Tribunal（一级裁判所，即租赁法庭）来定这套房子的市场租金。这里有个很多人不知道的兜底：官方写明，法庭定出来的这个数，要么低于、要么等于房东通知上写的那个数。 也就是说申请这件事本身没有「越告越贵」的风险。

要注意两件事。第一，申请必须赶在新租金生效日之前递出去，晚一天就来不及，证据没收齐也先递。第二，申请费 £47；存款很少或没有存款，同时又领特定福利或收入低的，可以申请减免部分或全部。

你还多了这几项新权利

• 养宠物：可以书面向房东申请养宠，申请里写清是什么动物、多大、要占多少地方。房东不得无理拒绝，而且有 28 天必须书面回你。他中途追问细节的，你答完之后他还有「原来那 28 天剩下的时间」和「额外 7 天」里较长的那一段来给最终答复。合同里「一律不许养宠」的条款已失效。房东一旦答应，就不能反悔。
• 签合同前，房东一分钱租金都不能收：这是新规最容易被中介绕过去的一条。签完合同到正式起租之间，月付的通常最多收你 1 个月租金，周付的通常最多收 28 天；起租之后，房东也不能要求你提前付。官方用的词是「通常」，因为有例外：地方政府因你法定无家可归而促成的租约、社会住房，以及 supported housing（带支持服务的住房）。遇到「先转三个月表示诚意」这种要求，直接找房子所在地的 council（地方政府）投诉，把聊天记录留好。
• 不许抬价竞租：房东和中介写广告时必须标出具体租金数额，不许写区间，也不许要你加价、不许暗示别人出得更高、更不许接受高于广告价的出价。这条违规，council 最高可罚 £7,000。
• 反歧视：房东、中介，以及替房东做事的人（包括背调公司），不得因为你领福利（benefits）或有未满 18 岁的小孩，做任何让你更难租到房的事。射程比「拒租」宽得多：不告诉你房子还在不在、不让你看房、只给你根本去不了的看房时间，都算。合同、房东的按揭、上级租约里写的相关限制条款一律无效。做背调时，福利收入必须和工资一样计入。但有例外，别当成绝对。 小孩那一侧，房东若能证明限制是「为达成正当目的的合理手段」，就站得住，比如合租房、会造成过度拥挤、执照条件不允许。领福利那一侧没有这个口子，唯一的例外是房东的保险合同在 2026 年 5 月 1 日之前就写明不许，且此后没有续签过。

签约前仍要核对这几样

新规改写了这份清单里最关键的一项：从 2026 年 5 月 1 日起，房东必须在你签字之前，把租约的关键条款写成书面材料交给你（写进合同里也算）。里面要有他的姓名、收法律通知的地址、租金和交租日、押金金额、你退租要提前多久、他要收回房子得走什么程序，还有维修、燃气、电气、宠物、残障改造这些义务的说明。不给，你可以投诉到 council，房东最高罚 £7,000。

老租客那一侧分两种。5 月 1 日之前签好、手上有书面合同的，房东要给的是官方那份《Renters’ Rights Act Information Sheet 2026》。当初只有口头约定、没留下任何书面记录的，房东要补的是上面那份书面关键条款。两种的截止日都是 2026 年 5 月 31 日。 没收到过的，现在就可以去要。

• 写明关键条款的书面材料，房东要在你签字前给（旧租约对应的是那份官方 Information Sheet）
• 房东姓名，以及一个英格兰或威尔士的邮政地址，用来收你的法律通知
• 燃气安全检查记录，房子有燃气就必须给，入住前给，或在检查后 28 天内给
• 电气安全检测报告，至少每五年检一次，房东要把报告给你一份
• EPC（Energy Performance Certificate，能效证书），你有权看到
• 押金进政府保护计划的凭证。上限看年租金：低于 £50,000 是 5 周租金，£50,000 及以上是 6 周；先付的 holding deposit（预订押金）最多 1 周
• 官方的 How to Rent（如何租房）指南已在 2026 年 5 月 1 日撤下，房东不用再给你，别再拿它当核对项

来源：GOV.UK · Tenancy agreements: written information for your tenant ＋ GOV.UK · Private renting: Deposits（核实于 2026 年 8 月）

押金的查法和要回的办法，另见租房押金怎么查、怎么要回。

Right to Rent（租房资格核查）也照旧：房东会查你在英合法居留身份，通常查护照或 eVisa 的 share code（分享码）。这是房东的法定义务，不是收费项，谁跟你收这笔钱谁就违规。

最后一样是房子本身，官方不管、但搬进去才发现就晚了：这个地址的宽带和手机信号。房源写着「高速宽带」，不代表你要租的那一间能装到；英国的线路数据精确到门牌号，同一条街差好几档是常事。签约前把地址分别输进英国宽带速度查询器和英国手机信号查询器各查一次，手机那边重点看「屋里」那一列，别等搬进去才发现在家打不通电话。

房东真的违规了，你能拿回什么

先说找谁：房子所在地的 council（地方政府）是这套新规的执法方，多收钱、抬价竞租、歧视、不给书面条款，都投诉到那里，把聊天记录、广告截图、转账记录留好。

再说钱。英国有一样东西叫 rent repayment order（房租返还令，简称 RRO），你自己向 First-tier Tribunal 申请，最多可以要回两年的租金。房东有没有被定罪、被罚过款，都不是前提，你举证得出来就能申请。能用的情形有十种，跟本篇最相关的是这两种：房东非法把你赶走或骚扰你；以及房东用「卖房」或「自住」赶走你之后，12 个月内又把房子拿去出租或挂牌招租。

时限是违法行为发生后两年内，搬走了也照样能申请。官方还写明，房东不能因为你申请了 RRO 就把你赶走。

租房这条线，一步步走稳

签约前先防租房诈骗，签约后盯紧押金保护。住进去你就是 council tax（市政税）的纳税人，学生、独居、低收入各有减免，别漏了申请 council tax 减免。刚落地想把租房、银行、看病一次理顺，对着落地英国第一周清单走一遍。

常见问题

2026 年英国租房新规有什么变化？

Renters' Rights Act 2025 于 2026 年 5 月 1 日生效：固定期限的 AST 租约废除，改成按月滚动、没有固定到期日的周期性租约（想退租提前 2 个月书面通知，且到期日须落在租期首尾）；Section 21 无过错驱逐废除，房东赶人必须走 Section 8 的法定理由，其中以卖房或自住为由的，通知不能在租约头 12 个月里到期；涨租一年最多一次、第一年不能涨；禁止抬价竞租；房东必须在签约前把租约关键条款书面给你。

2026 年 5 月 1 日之前签的租房合同作废了吗？

不作废。5 月 1 日当天，之前签的 AST 自动转成周期性租约，不用重签合同、房东也不用重发一遍合规文件，法律上视为同一份租约延续；合同上仍印着 assured shorthold 也不影响你拿新权利。当天失效的只有固定期条款、合同里约定怎么涨租的租金审查条款、break clause 和「一律不许养宠」条款。租金金额和合同写的交租日照旧，算退租通知日期时推的仍是原合同那个交租日。只有原合同是季付或年付的，租期才会按法定公式折成按月。

现在退租还要住满 12 个月吗？

不用了。AST 固定租约已废除，现在是周期性租约，想退租提前 2 个月书面通知房东（合同写明更短或房东同意更短的从之），不再被「签了 12 个月就得住满、提前走要赔」捆死。注意通知的到期日还须落在租期的第一天或最后一天，光数满 2 个月不够。合租的还要注意：联名租约里一个人发通知，通常就能把整份租约一起结束，不需要其他人同意。

退租的 2 个月通知，日期到底怎么算？

两个条件要同时满足：一是通知发出后至少满 2 个月，二是到期日必须落在租期的第一天或最后一天。租期按合同约定的交租日（rent due date）划，不是日历月底、也不是你实际转账那天：合同写每月 15 号交租的，租期是 15 号到次月 14 号，通知就要写成 14 号或 15 号到期；只有合同写 1 号的，租期末才正好是月底。常见的坑是合同写 1 号、自己习惯 25 号才转账，按 25 号推日期会落在租期中间，通知不成立还要多付一段。如果满 2 个月那天卡在租期中间，得顺到下一个租期首尾日，实际等待会超过 2 个月。日期算错的后果是租约可能根本没结束、租金继续算，拿不准可在通知里加 savings clause（保留条款），写明若该日期无效则租约于此后最早可能的日期结束。

新规给租客多了哪些权利？

可书面申请养宠物，房东不得无理拒绝、且须在 28 天内书面答复；签合同前房东不得收取任何租金，签完到起租之间月付最多收 1 个月、周付最多收 28 天；广告必须标具体租金数额，不许要你加价或接受更高出价；房东、中介及替房东做事的人不得因为你领福利或有未满 18 岁小孩而做任何让你更难租到房的事（有小孩那一侧存在合理例外，领福利那一侧没有）；觉得涨租离谱可申请租赁法庭定市场租金，法庭定出的数只会等于或低于房东提的那个数。

租房新规适用英国哪些地区？

只适用英格兰（England）。苏格兰、威尔士、北爱尔兰有各自的租房法律，租约类型和权利不一样，别把英格兰新规套到其他地区。