英格兰租房：加价抢房和签约前多付租金都已违规

如果你在英格兰找房，没有本地信用记录、也找不到英国担保人，那么「签约前多付几个月租金」和「加价抢房」这两个办法，现在都已经不合规了。

这不是建议，是规则变了。2026 年 5 月 1 日起，英格兰的官方规定是：签约之前房东一分钱租金都不能收，签约之后到入住之前，最多只能要求你预付一个月。

如果你在中文攻略里查到过「一次性付半年或一年」这个办法，那是 2026 年 5 月之前的做法。 现在照做，等于主动提出一个对方一旦接受就违规的安排。

但有一个时间点值得先记住：等租期真正开始之后，你反而可以自愿提前付，规则管的是「他能要求你付多少」，不是「你愿意付多少」。下面第一节的表把三个阶段分开写了。

下面讲五件事：封了的两条路具体是怎么规定的、三笔钱各自的上限、房东能不能要求担保人、力气该往哪使，以及签下来之后你有什么。

封了的第一条：多付几个月

签约前一分钱「租金」都不能收，签约后到入住前最多一个月。（holding deposit 和押金是另一回事，不在这条里。）

官方的两句话分得很清楚：

签约之前，房东不得要求、鼓励或接受任何租金付款。 签约之后到入住之前，按月交租的最多可被要求预付一个月租金，按周交租的最多 28 天。

注意第一句里的三个动词：要求、鼓励、接受。这意味着即使是你主动提出「我先付三个月表示诚意」，对方接受了，同样违规。官方给地方政府的执法指引里就拿这个当反面例子：租客为了抢到房，提出先付半年租金，房东接受了，这本身就是违规。

但同一份指引也给了一个不算违规的例子：租期已经开始之后，租客主动提出把接下来两个月的租金一起付了，房东同意并收下，这不违规。分界线是「租期有没有开始」，不是「付多少」。

阶段	房东或中介能要求的	你能不能自己主动多付
双方签字之前	一分钱租金都不能收	不能。你主动提出、对方接受，同样违规
签字之后、入住之前	按月交租的最多一个月；按周交租的最多 28 天	在同样的上限之内
租期开始之后	只能按合同写的交租日收；合同里让你提前付的条款无效	可以，付多少提前多少都行，但他不能要求你这么做

来源：GOV.UK · 周期性受保障租约租客指南（预付租金与押金）（核实于 2026 年 8 月）

两个例外要说明：如果这套租约是 council 因为你无家可归而安排的，或者房子属于社会住房、支持性住房，那么上面第二行的上限不适用，对方可以要求更多。

封了的第二条：加价抢房

房东必须写明具体价格，并且不得接受或鼓励高于广告价的出价。

官方原话是：房东必须在任何书面广告或报价里包含一个具体价格；不得接受或鼓励高于广告价的出价。

和上一条一样，「接受」也在禁止之列。你主动加五十镑一个月，对方点头，这笔交易本身就不合规。

顺带一个能马上用上的判断：看到书面挂出来的招租写「价格面议」，本身就不符合这条要求。 官方明说广告里必须是一个具体金额，写一个价格区间是不允许的；房子外面挂的那块「to let」牌子不算书面广告，不在这条里。这里的「书面广告」范围很宽：网上房源、印刷广告、社交媒体帖子，以及邮件、短信、私信这类任何数字通讯都算。

还有一句值得记：官方把「告诉你已经有别人出更高价，好让你加价」单独列成了违规行为之一。没有担保人的人最容易在这一步被推着加钱。地方政府认定发生了竞价，可以对房东或中介最高罚 7,000 英镑。

三笔钱各自的上限

签约这一关你会被要求付三笔钱，每一笔都有上限。 没有担保人的时候，对方最容易在这里多要。

名目	上限
预订金 holding deposit（锁房、做背景核查用）	1 周租金
押金 tenancy deposit，年租金低于 50,000 英镑	5 周租金
押金 tenancy deposit，年租金 50,000 英镑及以上	6 周租金
签约后入住前的预付租金	1 个月（按周交租的是 28 天）

几个容易被绕过去的点：预订金按整套房算，不是按人头算：三个人合租同一份租约，三个人加起来一共交 1 周租金。对方通常只能把这笔钱扣住 15 个日历日，要更长或更短得跟你书面约定。押金必须存进政府认可的押金保护计划。

• 你签了租约，必须退，或经你同意抵扣首月租金或押金
• 你填错字、漏填旧地址这类不影响你够不够格的信息，必须退
• 其余任何情况，7 天之内必须退，并书面告诉你理由
• 你没通过租房资格核查（Right to Rent），可以不退
• 你自己中途退出申请，可以不退
• 你不再回应、不继续推进这份租约，可以不退
• 你提供了虚假或误导信息，且影响你够不够格当租客，可以不退

来源：GOV.UK · Fees you can charge as part of a tenancy（核实于 2026 年 8 月）

最后一条尤其要看清：没有担保人的时候，把收入往高了报是很大的风险：它既可能让你连预订金都拿不回来，也不解决问题。

中介提出来，一样在射程内

规则管的是房东和中介两方。

给地方政府的执法指引写明，这些规则适用于英格兰所有提供周期性受保障租约的房东或中介。

所以「这是中介要的，不是房东要的」不改变性质。执法主体是地方政府：指引里写明，地方政府可以调查，并对违规的房东或中介处以民事罚款：首次最高 5,000 英镑，五年内再犯最高 30,000 英镑，还可以责令把钱退给你。

被要求多付时，可以直接用这句英文回复：

Since 1 May 2026 a landlord or agent can only ask for a maximum of one month’s rent in advance, and cannot ask for any rent before the tenancy agreement is signed. I’m happy to proceed on that basis. （2026 年 5 月 1 日起，房东或中介最多只能要求预付一个月租金，签约之前不能收取任何租金。我很乐意按这个方式继续。）

房东不能拿来拒你的理由

给租客的官方总览页点名的是两类，而且是两条独立的规定。

房东不得因《平等法》下的受保护特征歧视租客。他们也不得因为租客领福利或有小孩而拒租。

第二条尤其值得记住，它明确点了领福利和有小孩这两种情况。而且法条禁的不只是直接拒租：《租客权利法》第 34 条同时禁止「为了让领福利的人比不领福利的人更难租到这套房，而适用某种条件、标准或做法」。所以如果对方只对领福利的人加一道担保人或额外预付的门槛，那是落在这条里的，地方政府最高可罚 7,000 英镑。

但这里必须说清一件事，否则你会把力气用错地方：

如果你觉得被拒的真实原因和国籍、种族这类《平等法》点名的特征有关，那是另一条路，本文不替你判断，去问 Citizens Advice。

担保人这件事，法律到底怎么说

房东可以要求你提供担保人，这一点新法没有改。 我们把《租客权利法》全文检索了一遍，涉及担保人的只有第 19 条一处，讲的是租客去世之后担保人不再为之后的租金负责。**全法没有任何一条限制房东要不要担保人，也没有担保金额的上限。**GOV.UK 给房东和中介的收费指引也直说：可以把「提供一位合适的租金担保人」作为出租的条件。

但有一条你用得上：他不能要求你花钱去买。

It is also a prohibited payment if you require your tenant to take out a loan, pay for insurance or start a contract for a service.

A tenant can use a loan, insurance or contract if they choose to.

如果你（房东）要求租客去借贷、购买保险或签订某项服务合同，这同样属于违禁收费。租客自己选择使用借贷、保险或服务合同，则是可以的。

来源：GOV.UK · Fees you can charge as part of a tenancy（核实于 2026 年 8 月）

同一页把「专业担保人服务」和「押金替代产品」直接列为例子。差别就在「他要求」还是「你自愿」：你自己决定去用某种付费担保服务，允许；对方把它设成出租条件、要你掏这笔钱，就是违禁收费，可以向 council 举报，首次最高 5,000 英镑，五年内再犯最高 30,000 英镑。

我们不点名也不推荐任何一家担保服务公司，一家都没核过。

那力气该往哪使

往你真正能改变的那些地方。

• 建英国信用记录。这件事没有捷径但有明确路径，见《新移民怎么建英国信用记录》。刚落地的人越早开始越好，它影响的远不止租房。
• 先把身份那一关备好。这是唯一一件今天就能办完、而且有官方依据的事。 房东必须核查你的租房资格（Right to Rent）。这是法律要求他做的：查漏了，租房类首次最高罚 10,000 英镑，再犯 20,000；出租房间给同住的 lodger 是 5,000 / 10,000。所以不是他在刁难你。18 岁以上的住客都要查，哪怕名字没写进租约。英国或爱尔兰公民给护照就行；其他人去 UKVI 账户生成一个 share code（分享码），房东只要这个码加你的出生日期就能查；BRP 卡过期后 18 个月内还能拿它来生成。另有两件事你可以硬气：房东不能只查外国人（官方原话是「只查你认为不是英国公民的人是违法的」），也不能因为你交的是原件而不是分享码就拒绝你的申请。
• 想用「多付」表诚意的话，唯一合法的时点是租期开始之后。 那时你付多少提前多少都可以，但他不能要求你这么做。签约之前提，只会把对方拖进违规。
• 其余材料没有官方清单。收入证明、推荐信、担保人这些是房东自己定的商业筛选，所以这里不给你一份「万能清单」，给了也是编的。能做的是把对方可能会问到的东西先归到一处，别到时候现找。
• 如果你是学生，值得问一句你学校的住宿办公室有没有相关安排。 这一条我们没有官方源可引，所以只建议你去问，不替你断言一定有。
• 别在看房阶段被套走钱。签约前任何名目的租金都不该付，这一条本身就是防骗的一道线，配合《英国找房防诈骗》看。

签下来之后，你有什么

这一节的用处是帮你判断，一套房值不值得费劲去争。

• 涨租：一年最多一次，新租约头 12 个月内不得涨；必须用 Form 4A 表格，提前至少 2 个月通知；高于市场租金的涨租你可以挑战。
• 收房：房东必须给出一个法定理由并用正确表格，通知期通常 4 个月，某些理由会短一些。以卖房或自己搬进来为由收房的，头 12 个月内不能用。
• 无过错驱逐：2026 年 5 月 1 日起不能再用 section 21 那套程序，即使你的合同里那么写。
• 你自己退租：房东能要求的通知期最多 2 个月，合同没写就按至少 2 个月算；信、邮件、短信都行，但通知必须落在交租日当天或前一天，而且通知期内仍然要照付租金。
• 押金没被保护，法院一般不会判你搬走。房东要拿到收房令（possession order），必须是这三种情况之一：押金已存进政府认可的计划并把该给的信息给了你；押金已全额退你、或按你同意的扣减退你；或者你已就押金保护问题告到法院，案子已判决、和解或撤回。这条只写在给房东的那份官方指引里，给租客的那份没写。

新规整体还改了什么，见《英国租房新规 2026：AST 没了》。

这三类人不适用

GOV.UK 明确写了三类人另有规则：租住房协或 council 的房子、住学生宿舍、以及 lodger（跟房东住在同一套房子里）。

本文的结论对这三类人一律不适用。拿不准自己算哪一类，先看《在英国租房，你未必是法律上的「租客」》。

真觉得被违规对待了，可以找 Shelter 或 Citizens Advice；你所在的 council 也有新的调查和执法权。

注：本文为通用信息，不构成个人法律建议，也不对任何具体情形是否构成歧视下结论。本文适用英格兰，苏格兰、威尔士、北爱尔兰规则不同。信息核实于 2026 年 8 月，此类规则随时可能调整，请以 GOV.UK 当前说明为准。

常见问题

没有英国担保人，能不能多付几个月租金代替？

签约之前不能，2026 年 5 月 1 日起就变了。GOV.UK 写明，签约之前房东不得要求、鼓励或接受任何租金付款；签约之后到入住之前这一段，按月交租的最多可被要求预付一个月，按周交租的最多 28 天。所以「签约前一次性付半年或一年」这个办法，在英格兰的新签租约上已经不合规。但要注意时间点：等租期真正开始之后，你自己想提前付多少都可以，官方给地方政府的执法指引里就有这个例子，只是房东不能要求你这么做。

如果是我自己主动提出多付呢？

一样不行。**签约之前**那条，官方原文用的是三个动词：不得「要求、鼓励或接受」。也就是说，即使是你主动提出来，对方接受了同样违规。禁止竞价那条也是一样的写法，房东不得「接受或鼓励」高于广告价的出价。

那加一点价抢房总可以吧？

也不行。房东必须在任何书面广告或报价里写明一个具体价格，并且不得接受或鼓励高于广告价的出价。顺带一说，看到「价格面议」式的招租，本身就不符合这条要求。

要我多付的是中介不是房东，有区别吗？

没有区别。给地方政府的执法指引写明，这些规则适用于英格兰所有提供周期性受保障租约的房东或中介。中介提出来，同样在射程内。

我因为没有英国信用记录被拒了，算不算歧视？

这套预付租金的规则不管这件事；至于「算不算歧视」要看具体情形，本文不替你下结论。官方明文禁止的是两类：因《平等法》下的受保护特征歧视租客，以及因为租客领福利或有小孩而拒租。「没有英国信用记录」和「没有本地担保人」不在这两条里。而且《租客权利法》第 41 条专门写了一句：本章的任何规定都不禁止在判断一个人付不付得起租金时把收入考虑进去。所以对方审你的收入本身是法律明确保留的，争这个多半没有结果。

那房东不能拿什么理由拒我？

官方写明两条：一是不得因为《平等法》下的受保护特征歧视租客；二是不得因为租客领福利或有小孩而拒租。这是两条独立的规定，第二条尤其值得记住，因为它明确点了「领福利」和「有小孩」。

我已经多付出去了，能要回来吗？

官方写了一条路。给 council 的执法指引里明确：地方政府开出民事罚款之后，还可以要求房东或中介把这笔违法收取的钱退还给租客。给租客的指引说法一致：如果地方政府认定房东或代表房东行事的人违法要你预付租金，他们可以要求房东把钱退给你。所以第一步是向房产所在地的 council 举报，把付款记录和聊天记录留好。别自己扣着后续房租去抵，那会变成欠租。拿不准就先问 Citizens Advice。

中介说没有担保人就得买他们的担保服务，可以吗？

他可以要求你提供担保人，但不能要求你花钱去买。GOV.UK 给房东和中介的收费指引写明：要求租客去借贷、购买保险或签订某项服务合同，属于违禁收费（prohibited payment），而专业担保人服务正是它举的例子之一。同一页也写明，租客自己选择用这类服务是可以的。区别就在「他要求」还是「你自愿」。真被要求了，可以向 council 举报，首次最高罚 5,000 英镑。

签下来之后，房东能随便涨租或者赶我走吗？

不能随便。涨租一年最多一次，且新租约的头 12 个月内不得涨，必须用 Form 4A 表格并提前至少两个月通知，高于市场租金的涨租你可以挑战。收房方面，房东必须给出一个法定理由并用正确表格，通知期通常是 4 个月，某些理由会短一些；以卖房或自己搬进来为由收房的，头 12 个月内不能用。另外从 2026 年 5 月 1 日起，无过错的 section 21 程序已经不能再用，即使你的合同里那么写。