在英国买房，你要跟这几种人打交道

买房攻略通常按步骤写：定预算、看房、找中介、委托律师。

但英文不行的人，卡住的从来不是步骤。是每一步要跟谁说话，以及那个人到底替谁办事。

最典型的一条：中介是卖家雇的人。 国内的经验里中介像是全程帮你的那个，在这里不是。

这篇不讲怎么挑房子、也不讲房价，只把整条链上的角色摊开：谁是卖家雇的、谁是你雇的、哪一环你可以说不、以及哪一步开口最值钱。

官方把买房分成几步

GOV.UK 的指南分成七节：概览、准备买房、选定房子、出价、过户、税、投诉。

这个顺序值得先看一眼，因为每一节对应的是不同的人。

时间感也先给你：官方说买房平均要 5 个月左右；如果你所在的是一条买卖链（前后都有人在同时买卖），还会更久。

下面按角色一个个讲。先看这条链上谁在付谁的钱。

角色	谁付他钱	你能不能自己挑
中介 estate agent	卖家。官方在卖家那一侧写明：成交时由卖家的律师从房款里付掉中介费	挑不了。官方写明中介是卖家跟他签了有法律约束力的合同请来的
过户的律师或过户师 solicitor／conveyancer	你。官方把过户费与查询费列进买家要花的钱	能。中介推荐的那家可以不用
验房师 surveyor	你。官方把验房与报告列进买家要花的钱	能。官方明写用谁由你决定
房屋保险公司 insurer	你。官方把房屋保险列进买家要花的钱	能。而且换约之前就要办好
税务局与土地登记处 HMRC／WRA、HM Land Registry	你。税和登记费都是买家出	不用挑，但申报的责任在你身上

来源：GOV.UK · Buying a home、GOV.UK · Selling a home、GOV.UK · How to buy（核实于 2026 年 8 月）

一上来就查你身份的那三个人

中介、律师、贷款机构，这三方依法都要核你的身份，这不是刁难。

官方写得很直接：这三类人是被法律要求去查你身份的，为的是防洗钱和诈骗。你要准备的是三样：

• 身份证明：护照、驾照，或欧洲经济区成员国身份证。
• 地址证明：驾照、银行或信用卡对账单、水电燃气账单，账单不能超过 3 个月。官方特别点名：手机账单不算地址证明。
• 资金来源证明：最近 3 个月工资单、雇主给的 P60；自雇的还要报税记录等文件。

刚来英国的人最容易卡在地址证明这一环。提前把这三样凑齐，比到时候被反复退回省事得多；官方也写明，交不出身份文件会拖慢整个流程。

卖家雇的那个：中介

中介的合同签在卖家那一边。

这不代表他能骗你，但也不代表他会替你争取。你和他打交道的方式，应该建立在「他拿的是卖家的钱」这个事实上。

不过有几条是法律替你定死的，值得记住：

• 他必须把收到的所有出价转给卖家，官方还写明卖家没有义务接受任何一个出价（不管出多高）。
• 他必须把房子的重要事实（material facts）告诉你，官方在给买家的指南里直接建议你开口要。
• 卖家、房东或中介必须给你看能效证书 EPC（energy performance certificate，房子的能耗评级）。
• 他不能因为你不用他推荐的服务就区别对待你。 这一条写在 1991 年那份中介行为条例里，法律把它列为「不当行为」。
• 他不能瞎编别的出价。 同一份条例把「就有没有出价、出价的细节作虚假陈述」也列为不当行为。所以听到「已经有人出得更高了」，你完全可以要求写下来。

他还会推荐律师和贷款顾问。那些推荐你可以直接拒绝。 更值钱的是这一条：他如果从被推荐的那家拿钱（转介费），法律规定必须告诉你。 所以直接问就行，不用不好意思。

You must be told if the estate agent or mortgage lender gets a payment (a ‘referral fee’) from the company they’re recommending. You do not have to use the company that’s been recommended to you.

中介或贷款机构从它推荐的那家公司拿钱（转介费）的，必须告诉你。被推荐的那家公司，你没有义务用。

来源：GOV.UK · Buying a home: Making an offer（核实于 2026 年 8 月）

他对你到底有没有责任、看房和出价时哪几句可以照着念，我们单写过一篇。

出价这一步：一个英文短语值一笔钱

出价时加一句 subject to contract（以正式合同为准），价格就还能再谈。

底气来自这一条：在英格兰和威尔士，出价在交换合同之前没有法律约束力。这句话有两面，好的一面是你还没被绑死，另一面是卖家同样没有。

后面这一面有具体的机制：官方在卖家那一侧写明，中介有义务把其他出价一直转给卖家，直到合同交换为止。所以「已经谈好了」和「已经安全了」是两回事，真正的分界线是换约那一天。

出价之前官方还建议先确认几件事：这房子值多少、租赁权还剩多少年（如果是 leasehold）、哪些东西包含在售价里、以及交房前会检修或检查什么（比如锅炉保养）。

还有一件事没人会替你想起来：换约那一刻起，这套房子在法律上就是你的责任了。

所以官方把「先办好房屋保险 buildings insurance」写成了换约的前提之一。别等拿钥匙那天才想起来买保险。

你雇的那个：过户的人

**过户这一步，法律上你可以自己办，但要贷款的基本没得选。**官方写着，交易涉及按揭时多数贷款机构会坚持由过户师来办。所以真正有得选的是全款买家。（「法律不许自己办」是中文攻略里最常见的误传，为什么它是错的、以及自己办要过哪几关，写在这篇。）

要雇人的话，能收钱替你办这件事的，官方列了四类：

• 律师（solicitor）
• 持牌过户师（licensed conveyancer）
• 特许法律执行师（chartered legal executive）
• CILEX 执业者（特许法律执行师协会的执业会员）

名字不一样，但都是受监管、能收钱替你办过户的人。报价怎么读、哪几项其实不是律师的钱，也在那一篇里。

中介推荐的那家，你可以不用。

出价被接受之后，你的律师或过户师会去安排对这套房子的查询。官方写的通常包括三项：地方政府查询、供水与排水查询、环境查询。

这里有一个官方明说的洞：这些查询不会告诉你邻居家的地上要盖什么。你真在意这件事，得单独让你的过户人去做专项查询。

税这一步，责任落在你身上

律师「通常」会替你报税，但「通常」不等于一定。

官方写的是：在英格兰，成交之后 14 天内要向税务局申报并缴清印花税；如果你有律师或过户师，他们通常会在成交当天替你报、替你缴，然后把这笔税加进给你的账单里。如果他们没替你办，你可以自己报，而没按时报、没按时缴，罚款和利息是算在你头上的。

威尔士是另一套税：交的是土地交易税 LTT，期限是成交日的次日起 30 天内，而且官方写明威尔士没有首次购房减免。

税该怎么算、有哪些减免，我们另有单篇；英格兰和北爱的可以先用站上的英国印花税计算器估一下（威尔士和苏格兰不适用）。

买完之后，他还要替你去登记

成交之后，你的律师或过户师会去土地登记局（HM Land Registry）办过户登记。官方写明：买来的地或房产必须登记；登记之后，业主姓名和一张房产大致边界图会对公众开放，而且你不能选择不公开。

如果你是和别人一起买，登记时还要说明共同持有的方式：joint tenants 还是 tenants in common。官方写明前一种你不能把自己那份写进遗嘱留给别人，后一种可以。这不是律师随口问一句的小事，涉及的是身后事。

替你看房子的那个：验房师

验房是你自己的事，没有人会替你做。

如果你要办按揭，贷款机构会派人估价。但官方把话写死了：那份估价不是验房。房子出了问题它保护不了你，官方还写明它甚至可能连现场都没去看。全款买房的人连这一步都没有，更该自己验。

验房师也是你自己找，官方明写：中介、你的过户人或贷款机构可能会推荐某个验房师，但用谁是你的决定。官方举例提到三个专业团体：RPSA（住宅物业测量师协会）、RICS（皇家特许测量师学会）、ISVA（独立测量师与估价师协会）。原文用的是「例如」，不是说只能从这三个里挑。

另外一句很实际的：1919 年以前盖的房子结构不一样，官方提醒你确认这位验房师有没有资格评估这类老房。

验房分三档，各档含什么、大概多少钱、报告拿到手之后该做什么，都在这一篇里。

按揭那一环：本文只说清一件事

这一块我们只讲事实，不给任何建议。

按揭属于受严格监管的领域，我们不推荐任何贷款顾问或机构，也不判断你该选哪种产品。

能说的是：中介推荐的贷款顾问，你同样可以拒绝；要不要找、找谁，是你自己的决定。真要人给意见，找受监管的持牌顾问。

房子到手之后，收你钱的那两个

买完不是结束，后面每年还有人收你钱。 买的是 leasehold（租赁产权）的，有服务费、地租、储备金，还有一道 250 镑的门槛；买 freehold（永久产权）也别以为一定没有，新建小区也可能有一笔估管理费。

这几笔钱分别是什么、谁有权收、怎么看合不合理，我们单写过一篇。

对哪一环不满意：投诉的顺序是硬的

先走那家公司自己的投诉流程。

官方写得很清楚：对参与交易的公司不满意，按它的投诉流程来；如果他们不回应、或者你对回应不满意，再向对应的申诉专员投诉。

往上递的时候，得找对机构。官方按你不满意的是谁分成五条路：

你不满意的是	找哪一个	英文原名（写信、上网都用它）
中介	两个之一，先问中介加入的是哪一个	The Property Ombudsman／Property Redress Scheme
律师或过户师	法律申诉专员	Legal Ombudsman
贷款机构	金融申诉专员服务	Financial Ombudsman Service
估价师或验房师	皇家特许测量师学会，限对方是它的会员	Royal Institution of Chartered Surveyors
新建房本身	新房申诉专员服务	New Homes Ombudsman Service

来源：GOV.UK · Buying a home: Making a complaint（核实于 2026 年 8 月）

中介必须加入这两个方案之一，这是硬性要求，不加入最高可罚 5,000 镑。所以「我们不属于任何投诉机构」这种回答，本身就是问题。

时限也别拖。 中介那条线的规则写着三道：事情发生（或你知道那件事）起 12 个月内要先向中介投诉；向中介投诉满 八周还没拿到最终答复，可以直接往上递；拿到最终答复之后，也是 12 个月内递上去。律师那条线，官方写的是对方最多有八周把事情弥补好。

每一环都能说的那几句

下面这几句是我们替你写的，不是官方规定的说法，意思对就行。

• 拒绝推荐：Thanks, but I'll use my own solicitor.（谢谢，我用我自己的律师。）
• 问转介费：Do you receive a referral fee from them?（你从他们那里拿转介费吗？）
• 出价时：I'd like to make an offer, subject to contract.（我想出价，以正式合同为准。）
• 问重要事实：Could you send me the material facts about this property?（能把这套房子的重要事实发我吗？）
• 问进度：Could you update me on where we are in the process?（能告诉我现在走到哪一步了吗？）
• 要书面：Could you send me that in writing, please?（能把这个写下来发给我吗？）

说不清楚就把这几句写在纸上递过去，或者打开手机给对方看。

记住这三句

• 中介是卖家雇的人；律师、验房师和房屋保险都是你雇的、你付钱的。中介推荐的律师、贷款顾问、验房师，官方明写你都可以不用。
• 出价时加一句 subject to contract，价格就还能再谈；而在换约之前，卖家那边也一样可以变。
• 投诉先走公司内部流程，再找申诉专员，调查免费，但有 12 个月和八周这两道时限。

接下来读哪一篇

按你现在走到哪一步挑：

• 还没开始攒首付 → 买房政府送你钱的那个账户
• 还没出价 → 中介是卖家雇的人
• 出价被接受了 → 过户这一步该找谁办 ＋ 银行派人看过不等于房子验过
• 已经买完了 → 买房之后每年还要交的那几笔钱

常见问题

中介是帮我的吗？

不是。在英格兰和威尔士，中介的合同签在卖家那一边，是卖家雇的人。官方给买家的指南把话说得很直白：中介会带着你走流程，但他的首要角色是帮卖家把房子卖掉。这不代表他可以骗你，但也不代表他会替你争取。这一点和国内的经验差别最大，我们单写过一篇讲他对你到底有没有责任。

在英国出了价，是不是就被绑住了？

在英格兰和威尔士，出价在交换合同之前没有法律约束力。要注意这个地域限定，苏格兰是另一套制度。另外官方还给了一个很实用的说法：出价时写明 subject to contract，意味着价格仍然可以再谈，官方举的例子就是验房查出问题的时候。反过来也一样：官方写明中介在换约之前有义务把收到的其他出价继续转给卖家，所以在换约之前你也可能被别人截胡。

中介推荐的律师和贷款顾问，我必须用吗？

不必。你可以直接说不。过户这一步是你自己雇人来办的，出价被接受之后，安排地方政府查询的是你的律师或过户师，不是中介。而且法律早就把「因为买家不接受、或看起来不会接受他家的服务，就区别对待这个买家」列为中介的不当行为，所以拒绝之后被冷处理，本身就是可以拿出来说的事。我们在中介篇和过户律师篇里都写了这一条。

验房和银行估价是一回事吗？

不是。官方给买家的指南写得很明确：贷款机构做的是估价，那不是验房，估价在房子出问题时保护不了你，甚至可能根本没到现场看。验房分三档，各档含什么、大概多少钱，我们单写过一篇。另外验房师你可以自己找，官方也明写用谁由你决定。

对哪一环不满意，能找谁？

官方给的顺序是硬的。先走那家公司自己的投诉流程；如果他们不回应、或者你对回应不满意，再向对应的申诉专员投诉。官方写明申诉专员调查投诉是免费的。不同环节归不同的机构管，而且有时限：中介那条线的规则写着，事情发生（或你知道那件事）起 12 个月内要先向中介投诉，向中介投诉满八周还没拿到最终答复可以往上递，拿到最终答复之后也是 12 个月内递。

几个人可以一起买一套房？

官方写的是你可以和最多另外 3 个人共同持有一处房产，也就是最多 4 个人。人数之外还有一个必须你自己拍板的问题：共同持有分两种，joint tenants 和 tenants in common。官方写明前一种你不能把自己那份写进遗嘱留给别人，后一种可以。这个选择要在登记时告诉土地登记局，别在律师问起时随口答。