英格兰空房照样要交 council tax

人回国了，英国的房子空着没人住，市政税账单却还在寄。

这不是搞错了。正是因为没人住，这笔钱才算到你头上。

按 1992 年地方政府财政法第 6 条，谁该交 council tax 是按一个顺位往下取第一个适用的人。这个顺位一共六档，前五档都要求「住在里面」。

谁交 council tax：法定顺位六档，从上往下取第一个套得上的人

住在里面、且持有永久产权的人自己的房自己住，走到这一档就停。
住在里面、且持有较高租赁权益的人同住的人里，租赁权益不低于别人的那位。
住在里面的法定、保障或试用期租客老式租约与社会住房租约走这一档。
住在里面、有合同许可占用的人不是租约，但有许可住在这里。
只要住在里面就算兜底档，把还住着人的情况全部收干净。
房屋的所有人前面五档全部落空时才轮到这一档。原文是「he is the owner of the dwelling」。

条文对「住在里面」的定义是把这里当作唯一或主要住所（sole or main residence），不是「今天人在不在屋里」。

来源：legislation.gov.uk · 1992 年地方政府财政法第 6 条（核实于 2026 年 8 月）

房子一旦没人住，前面五档全部落空，顺位就走到了最后一档。（威尔士的房子在第三档之后还多插一档，写的是当地的保障合同租客；英格兰没有这一档。）

下面讲五件事：你属于哪一类、空多久开始加收、哪几种情况完全不出账单、几条能真正省钱的路，以及账单不对时怎么推回去。

第一件事：你算「第二住所」还是「空置」

这是两套不同的加收规则，而且判定权不在你手上。

GOV.UK 对第二住所的描述是：你拥有或租用的另一处房产，有家具，没有人把它当作主要住所。这类房产可能被收最高 2 倍的正常税额（第二住所附加费）。

空置房走的是另一套，见下一节。

官方把判定权写得很清楚：

你所在的 council 将决定该房产是不是第二住所、以及收你多少。他们可能给你折扣，给多少由他们定。

不过判断标准法条里写得很直白，你自己就能对号：有家具、没人把它当主要住所＝第二住所；没人住、而且基本搬空了＝空置。人回国、东西都还在屋里的，多半落在前一边。最终认定权仍在 council，拿不准就直接问他们。

这个二分对回国的人有个很实际的推论。 家具留着，加成上限恒定是 2 倍、不随年份往上涨；搬空了，就进了空置那条阶梯：1 年起 2 倍、5 年 3 倍、10 年 4 倍。各地实收比例不同、认定权也在 council，但方向是清楚的。

还有一条时间上的事实值得先知道。 第二住所这一档的加收权是 2023 年才新设的。法条要求 council 第一次决定要收，必须提前至少一整年定下来。所以它最早也要到 2025 年 4 月 1 日起的财政年度才可能落到账单上。空置那一档则从 2013 年就有了。这也解释了为什么同样一套空房，前几年没事、这两年突然多出一笔。

顺带说明一句：本文全篇不给任何具体折扣比例，因为没有全国统一值。官方在这件事上反复用的是「由他们定」，任何一个写死的百分比，换一个 council 就可能不对。

空多久开始加收

满一年起算，三档写在法条里。

GOV.UK 的原话是：空置满一年起就可能被加收额外的 council tax，这笔叫空置房附加费；加多少取决于空了多久。

那一页只给了两个锚点，但中间各档法条里是写死的。按 1992 年地方政府财政法第 11B 条（这一条只管英格兰）：

空了多久	最多加收	总共交到
满 1 年、不足 5 年	100%	2 倍
满 5 年、不足 10 年	200%	3 倍
满 10 年以上	300%	4 倍

还有一条对回国的人很实际：中间短暂住回来不会清零。法条写明，判断是不是长期空置时，不超过 6 周的「有人住」或「有家具」的间断不计入。反过来说，要真的把时钟清零，官方指引给了明确门槛：

怎样才算把「空了多久」这个时钟清零

The dwelling must be occupied, or substantially furnished, for a continuous period of at least 6 weeks in order for it to reset the length of time it has been empty for, and its liability for a premium.

要把这套房「空了多久」这个时长、以及随之而来的附加费责任清零，它必须连续至少 6 周有人住着，或者放着基本齐全的家具。

来源：GOV.UK · 住房社区与地方政府部《长期空置房与第二住所：council tax 附加费与例外》指引（核实于 2026 年 8 月）

另一个容易算错的地方是起点。 官方指引写明，这段时长从房子第一次空下来那一刻起算，不是从某项豁免结束时起算。所以房主过世、或者搬进养老院，前面那段免税期照样在计入空置时长；豁免一结束，时钟可能已经走了很久了。（第二住所那一档不同：豁免一结束就可能立刻被加收。）

如果你在别处查到「空两年才开始加收」，那是已经作废的旧门槛。 2023 年的《Levelling-up and Regeneration Act》第 79 条把「2 年」改成了「1 年」，适用于 2024 年 4 月 1 日起的财政年度。而且法条特别写明，空置期可以从这条生效之前起算，不是从 2024 年 4 月才开始数。

想知道你那套房的标准税额是多少（加收都是在它基础上乘倍数），可以先用我们的 council tax 计算器按邮编算一遍。

哪几种情况完全不出账单

先说最要紧的一句：清单看的是你「为什么」离开，不是你「在不在英国」。

GOV.UK 那一页只举了五个例子，而且原文用的是「包括」，不是穷尽清单。完整清单在法条里：1992 年 council tax 豁免住宅令第 3 条。英格兰现行共 21 类，原本编到 A 至 W 共 23 类，其中 A、C 两类已于 2013 年 4 月 1 日撤销。绝大多数与普通人无关（外交人员、学生宿舍、驻英外军），但下面这几类是空房业主真正用得上的：

只要一直空着就不出账单的几类（挑出与「房子空着」直接相关的）

原本住在这里的业主或租客在服刑（因不缴罚款或 council tax 而被拘的除外）
原本住在这里的业主或租客已搬入养老院或医院
原本住在这里的业主或租客搬去另一个地方接受护理，原因是年老、残障、疾病、成瘾或精神障碍
原本住在这里的业主或租客搬去另一个地方照顾需要护理的人
上一个把这里当主要住所的人搬走后，每一个该交税的人都是学生
房子已被抵押权人收回（repossessed）
法律上不能住人，例如已成危房
因强制征购将被拆除
只是人在国外、房子空着：21 类里没有任何一类是按「业主在不在英国」写的

来源：legislation.gov.uk · 1992 年 council tax 豁免住宅令第 3 条（英格兰版）（核实于 2026 年 8 月）

中间那两类值得单独看一眼，因为它们对回国的华人最常见。 条文写的是「有他的唯一或主要住所在另一个地方（in another place）」，接的是为了接受护理或为了照顾需要护理的人。条文没有写这个「另一个地方」必须在英国。而且这不是「起草时漏了」：同一份法令在别的类别里就明明白白写了地域限制，比如外交人员那一类要求「在英国境内没有另一处作为他主要住所的住宅」。该限制的地方它限制了，这两类没有。 父母在国内病了、你回去照顾，或者你自己因为年老或疾病回国接受照料，判据落在「为什么走」上，不落在「走到哪个国家」上。但这不等于你一定够格：认定权仍在 council，还要满足「自搬离起一直属于这种缺席状态」等条件；但这一格值得你去问，别自己先划掉。判下来不服，还有下面那条上诉路。

GOV.UK 那份白话清单比法条少了三个条件，而这三个正是最容易踩的：一、那个人必须本身就是业主或租客，不是随便住着的人（所以房东名下的出租房、租客坐牢了，房东用不了这一条）；二、房子必须一直空着，中间有人搬进去住过就断了；三、坐牢那一条不含因欠罚款或欠 council tax 被拘。

还有一条把两半连起来的规则：官方指引写明，拿到豁免的房子不会被加收附加费。也就是说上面这几类不只是不出账单，连后面讲的那条空置阶梯也一起躲掉了；但豁免一结束，账单和时钟都会回来。

另外还有一种情形值得单独说：替已故业主卖房的。取得遗产认证（probate）之前，只要房子一直空着就不必交；取得之后，若房子同时满足「无人居住」和「仍在死者名下」两个条件，可能再免六个月。

能真正省钱的几条路

最彻底的一条：真的把它租出去。

回到开头那条责任顺位。排在业主前面的好几档，说的都是「住在里面的人」，最后那一档兜底的写法是「只要他住在这里就算」。所以房子一旦真的租出去、有人住进去，这套房的 council tax 就归租客交。

不是少交，是整笔不用你交。 挂牌只免掉附加费那一层，租出去是把整张账单转走。

有一个例外要知道：如果租的是那种多人分租、共用厨卫的房子（HMO），法律规定由业主交，不是租客。英格兰从 2023 年 12 月 1 日起把 HMO 一律按整栋一个住宅算，账单开给业主。

另外，出租还牵扯房东要不要报税、人不在英国还有预扣税的问题，那是另一套规则，本文不展开。

第二条：把房子挂出去。

GOV.UK 写明，正在挂牌出售或出租的房子，最多十二个月可以不必付附加费。

这一条不分你被判成「第二住所」还是「空置」，两边都适用，而且它是法律规定的强制例外：官方指引的原话是「这些例外是强制的，council 无权不适用」。你符合条件，他们没有不给的余地。但仍要你主动去申报、并按他们的要求给挂牌证明。

有一个条件写在法条里，不是指引里的建议：挂的价格必须「合理」。 卖的那一档，条文的原话是「以对这套房而言合理的价格挂牌出售」；租的那一档是「以合理的条款条件（含拟收租金）挂牌出租」。也就是说，挂一个明显卖不掉的价钱去凑这十二个月，本身就不符合条文写的条件。官方指引另给了几项 council 会看的因素：有没有清楚地在卖或在租、有没有按市场价、有没有人为设障碍、有没有有效的能效证书（EPC）。

这条例外不能反复用：挂牌出售那一档，同一个业主对同一套房只能用一次（除非房子卖掉、换了新业主）；挂牌出租那一档可以再用，但要求这套房在上次用完之后已经连续出租至少 6 个月，或者曾签下一份 assured tenancy（英格兰绝大多数私人租约就是这一种）。注意后面这半句是 2026 年 5 月 1 日才加进条文的，比它早的中文资料多半只写了「6 个月」那一半。

同一份清单里一共九类例外，除了上面两种，还有：军人宿舍导致不住在此的、附属套间（annex）、刚取得遗产认证的（12 个月，与遗产那 6 个月免税同时起算、不叠加），以及只对第二住所适用的三类：因工作提供的住所、有人使用的大篷车泊位与船只泊位、有规划限制不能全年居住的季节性度假屋。只对空置房适用的一类是需要或正在做大修与结构改造的（12 个月）。

其中军人宿舍与附属套间这两类没有 12 个月的上限，其余带 12 个月的都有。大修那一类和挂牌出售那一类一样，用完一次之后，除非房子卖掉换了业主，同一套房不能再用第二次。 另外大修那一类还有个细节：工程提前做完的，只要房子一直空着，完工后不足六个月的那段仍算在内；但整段仍卡在十二个月封顶。

但有一句必须跟着一起记：

你仍然需要交该房产的标准税额，除非你另外够格拿折扣或豁免。

也就是说，免掉的是附加费那一部分，不是整笔。

第三条：装修期间申请把房子从名册里删掉。

如果你在做大规模改造且房子无法居住，可以申请把它从 council tax 名册中删除。删掉之后这套房没有档位，也就不产生 council tax，附加费自然也无从谈起，和前面那些「只免掉附加费那一层」的路不是一个量级。

判这件事的不是 council，是估价局（VOA）。它把门槛写得很死：

装修到什么程度，房子才可能从名册上删掉

可能删得掉：官方举的「大规模改造」

结构性改动
把墙、地板、天花板、固定装置与配件整个拆空
火灾或水淹之后的修复方案，且波及房子的大部分

删不掉：官方点名的「正常修缮」

室内外重新粉刷
小面积抹灰或天花板修补
换厨房与卫浴的配件
换电线、换供暖系统
局部湿腐处理、屋顶小修、换窗、处理潮斑

来源：GOV.UK · 估价局《把房产从 council tax 名册上移除》（核实于 2026 年 8 月）

三件事必须一起记住：

「只是空着」删不掉。 官方在同一页写了两遍：仅仅因为房子是空的，估价局无法删掉它的档位。空置和装修是两回事。
起算点是动工的第一天，不是拿到规划许可那天。 官方原话是「删除的生效日是工程实际开工的第一天」，并特别加了一句「取得规划许可不算工程开始」。他们还会要你拿出施工已经真的在做的证据（承包商发票、材料或垃圾清运的收据、带日期的现场照片）。
删掉是有代价的。 工程完成后房子会被当作新房重新定档位，而官方明写「我们会把这套房所有的改善都算进去，这意味着你的档位可能上调」。也就是说，装修期间省下来的钱，可能在之后每一年的账单里慢慢还回去。

还有一个最短的时限藏在这条路的末尾。 快完工时，council 可能给你寄一份完工通知（completion notice），上面写着他们认定的完工日期，从那天起你要开始交。不同意的话，只有 28 天可以上诉，而且上诉期间照样要从通知上那个日期开始交。这是本文里最短的一个期限，错过就没了。

房子是共有的怎么办

同一档里有两人以上时，各自负连带责任。

法条写明，两人以上同时落在顺位的同一档时，他们各自对该住宅的 council tax 负连带责任。实际含义是：council 可以只找其中一位要全部，不必按份额分开追。

但有一个例外，对华人家庭很常见：同一档里如果有人因为是全日制学生、或因严重精神障碍而在 council tax 上「不计人头」，连带责任就不适用，账单只落在剩下的人身上；如果只剩一个人不被排除，那一个人单独全责。父母和在读子女共有一套房时，走的就是这一格。

你们内部怎么分摊是你们之间的事，不影响 council 向谁追。（合租租客之间也是同一个逻辑，见《英国合租有人先走：房租和押金到底算谁的》。）

账单不对，你可以推回去

全文说了很多次「判定权在 council」。但那不等于他们说了算到底：加收判错了是可以挑战的，而且官方指引里专门有一节写这件事。

顺序是硬的，不能跳：

先写信给你的 council，说清楚你认为账单哪里不对。官方指引的说法是，认为自己被不当加收的人「首先应当联系其 council」，因为他们最清楚这笔是怎么定的，有证据也可以直接改。
他们有 2 个月回复。
不满意、或者两个月没等到回信，可以上估价法庭（Valuation Tribunal）。这是免费的，但你自己的开销自己出。

两个上诉期限的起算点不一样，别记混：收到 council 的答复之日起 2 个月内；如果一直没有答复，则从你第一次写信给 council 之日起 4 个月内。因为你控制不了的原因错过的，官方说可能还可以补交晚到的上诉。

两条要一起记：上诉期间，原账单上的金额照样要按时交（官方原话是等新账单来了再按新的交）；以及**「太贵了」不是上诉理由**，你能挑战的是「这笔算错了、这套房不该被这样归类」，不是税率本身。

先做的一件事

联系你所在的 council，告诉他们房子现在是什么状态。

这件事之所以排第一，是因为上面每一条能省钱的路，官方给的入口都是同一句话：contact your council。

要分清两种性质：折扣给不给、给多少，由 council 裁量；但附加费的那几项例外是法律规定必须给的，你符合条件就该有，不是求人。共同点是都要你先开口，没有一样会自动发生。

而且开口这件事，有一部分根本不是「建议」，是法定义务。 规例写明：账单上写着按某种折扣或附加费的假设向你计费，而你有理由认为那个假设不对（不该有折扣、折扣该少一点、或者不该被加收），你必须在 21 天内书面通知 council。这 21 天的起点不是账单寄到那天，是「你第一次有理由这样认为」那天。没有正当理由不通知的，法条给了 council £70 的罚款权；同一件事被再问一次还是不说的，是 £280。

拖着不说的代价因此是三重的：可能白白错过本来能拿的折扣，可能在空置满一年之后开始被加收而你并不知情，还可能吃一张本来不必吃的罚单。

住在里面的人怎么少交（单人折扣、减免那些），是另一套规则，见《英国 council tax 减免》；房子在两段租期之间空着的那种短空档，见《council tax 的空档期》。

注：本文为通用信息，不构成个人税务或法律建议，也不替你判断房产属于第二住所还是空置，该判定权明确在 council。折扣与附加费的具体数额由各地 council 自行决定，本文只给法定倍数上限。本文适用英格兰，官方明确写明苏格兰规则不同（苏格兰的附加费上限已于 2026 年 4 月 1 日取消）。信息核实于 2026 年 8 月，请以 GOV.UK 与 legislation.gov.uk 当前说明为准。

常见问题

人回国了、房子空着没人住，council tax 还要交吗？

通常还要交。GOV.UK 写明空置房「通常仍然要交 council tax」，你的 council 可以决定给折扣，但给不给、给多少都由它定。更要紧的是原因：按 1992 年地方政府财政法第 6 条，谁该交是按一个顺位往下取第一个适用的人，前面几档都要求「住在里面」，而最后一档写的是「房屋的所有人」。所以没人住不是免交的理由，恰恰是它算到你头上的原因。

为什么没人住反而算我头上？

因为责任顺位是从上往下取第一个适用的人。前面几档说的都是「住在里面的人」，依次是有永久产权的、持较高租赁权益的、法定或保障或试用期租客、有合同许可占用的，以及只要住在里面就算的。房子一旦没人住，这几档全部落空，就轮到最后一档「房屋的所有人」。反过来说，房子真的租出去、有人住进来，这套房的账单就归租客，不归你。另外如果房子是几个人共有的，同一档里有两人以上时各自负连带责任，也就是 council 可以只找其中一位要全款；但同档里如果有人因为是全日制学生或严重精神障碍而不计人头，连带责任不适用，账单只落在剩下的人身上。

家具还在，算「第二住所」还是「空置」？

先说范围：下面的倍数只适用英格兰。两者规则不同，而且判定权在 council。GOV.UK 对第二住所的描述是「有家具、没有人把它当作主要住所」，这类最高可被收正常税额的 2 倍。真正空置的走另一套：满一年起可能被加收，空满十年的最高可收 4 倍。官方原话是「你所在的 council 将决定该房产是不是第二住所、以及收你多少」，所以别自己下结论，直接问他们。

空多久会开始加收？

先说范围：下面这套阶梯只适用英格兰。GOV.UK 写明空置满一年起就可能被加收，这笔叫空置房附加费。中间各档法条里是写死的：满 1 年不足 5 年最多加收 100%（总共交 2 倍），满 5 年不足 10 年最多 200%（3 倍），满 10 年以上最多 300%（4 倍）。这三个都是上限不是税率，具体收几成由你所在 council 定。另外中间短暂住回来不会清零，法条写明不超过 6 周的间断不计入。如果你在别处查到「空两年才开始加收」，那是已作废的旧门槛，2024 年 4 月 1 日起的财政年度已改成 1 年，而且空置期可以从改法之前起算。

有没有完全不用出账单的情况？

有几类，但要先说清楚：这份清单看的是你为什么离开，不是你在不在英国。GOV.UK 那一页只举了五个例子（原本住在这里的人在服刑、已搬入养老院或医院、房子已被收回、法律上不能住人、因强制征购将被拆除），原文用的是「包括」，不是穷尽清单。完整清单在 1992 年 council tax 豁免住宅令第 3 条，英格兰现行共 21 类。其中两类对回国的人最相关：原本住在这里的业主或租客搬去另一个地方接受护理，或者搬去另一个地方照顾需要护理的人。条文写的是「另一个地方」，没有写这个地方必须在英国，所以回国照顾生病的父母这种情形值得直接去问 council，认定权在他们。注意 GOV.UK 那份白话清单比法条少了三个条件：那个人必须本身就是业主或租客、房子必须一直空着没人搬进去住过、坐牢那条不含因欠罚款或欠市政税被拘。另外替已故业主卖房的，取得遗产认证之前只要房子空着就不必交；取得之后，若房子同时无人居住且仍在死者名下，可能再免六个月。

我打算把房子卖掉或者租出去，有帮助吗？

有，而且有两条，一条比一条彻底。最彻底的是真的租出去、有人住进来：责任顺位里「住在里面的人」排在业主前面，所以整张账单就归租客，不是少交而是不用你交（例外是多人分租共用厨卫的 HMO，法律规定由业主交）。次一等的是挂牌：GOV.UK 写明正在挂牌出售或出租的房子，最多十二个月可以不必付附加费，而且这条不分你被判成第二住所还是空置、两边都适用，官方指引还明写这些例外是强制的、council 无权不给。注意三点：一是标准税额仍然要交，免掉的只是附加费那部分；二是挂的价格必须合理，条文写的是「以对这套房而言合理的价格挂牌出售」；三是挂牌出售那一档同一业主对同一套房只能用一次，挂牌出租那一档要这套房已连续出租至少 6 个月、或者曾签下一份 assured tenancy 才能再用（后半句是 2026 年 5 月 1 日才加进条文的）；四是它不会自动发生，要你主动申报并提供挂牌证明，怎么交问你的 council。

房子在装修，能不能不交？

如果是大规模改造且房子无法居住，可以申请把它从 council tax 名册中删除，删除期间不必交。判这件事的是估价局（VOA）不是 council，门槛写得很死：官方点名重新粉刷、小面积抹灰、换厨卫配件、换电线或供暖、换窗、处理潮斑这些属于正常修缮，删不掉；能删的是结构性改动、把墙地板天花板整个拆空、火灾或水淹后波及大部分房子的修复。官方还写明仅仅因为房子是空的，他们无法删掉它的档位。三个后果要一起记：删除的生效日是工程实际开工那天，拿到规划许可不算开工；完工后房子会当作新房重新定档，官方明写会把所有改善算进去、档位可能上调；工程结束、房子可以住人时你必须主动联系 council 告知，没有及时告知的账单可能被追溯补缴。另外 council 可能寄来一份完工通知，写明他们认定的完工日期，不同意只有 28 天可以上诉，且上诉期间照样要从那个日期起交。

房子是我和家人共有的，会找谁要？

同一档里有两人以上的，法条写明各自负连带责任，也就是 council 可以只找其中一位要全部。你们内部怎么分是你们之间的事，不影响 council 向谁追。有一个例外：同一档里如果有人因为是全日制学生、或因严重精神障碍而在 council tax 上不计人头，连带责任就不适用，账单只落在剩下的人身上；只剩一个人不被排除的，那个人单独全责。父母和在读子女共有一套房，走的就是这一格。